สัญญาซื้อขายกับสัญญาจะซื้อจะขาย เหมือนหรือต่างกันอย่างไร?

สัญญาซื้อขายกับสัญญาจะซื้อจะขาย เหมือนหรือต่างกันอย่างไร?

กำลังวางแผนจะซื้อของใหญ่ๆ อย่างบ้านหรือคอนโด นอกจากการเตรียมพร้อมศึกษาหาข้อมูลกับโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่สนใจแล้ว อีกหนึ่งจุดที่จะต้องใส่ใจ คือ เอกสารสัญญา เพราะจะมีรายละเอียดการซื้อขายชัดเจน แต่หลายคนอาจสงสัยว่าสัญญาที่ทำกับโครงการอสังหา มีทั้งเป็นสัญญาจะซื้อจะขายและสัญญาซื้อขาย ซึ่งต่างกันหรือไม่ THAC จะพาทุกคนมาดูความเหมือนและแตกต่าง พร้อมตอบคำถามว่าทำไมถึงต้องมีสัญญาทั้งสองฉบับนี้กัน

สัญญาซื้อขายและสัญญาจะซื้อจะขายคือ

หนังสือสัญญาซื้อขาย คือ เอกสารสัญญาที่ระบุเงื่อนไขการโอนกรรมสิทธิ์จากผู้ขายไปยังผู้ซื้อทันที ณ วันที่ทำสัญญา ซึ่งในการซื้อสินค้าทั่วไปนั้น อาจไม่จำเป็นที่จะต้องทำสัญญาซื้อขายกันโดยตรง แต่ในกรณีที่มีการซื้อขายสินค้ามูลค่าสูงอย่างที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ถือว่าเป็นสัญญาซื้อขายมีแบบ ที่กำหนดว่าการซื้อขายจะเสร็จสมบูรณ์และมีผลทางกฎหมายจะต้องมีการจดทะเบียนต่อหน้าเจ้าที่ของสำนักงานที่ดิน

อย่างไรก็ตาม ในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์หรือสินค้าที่มีราคาสูงมากๆ บางครั้งอาจมีรายละเอียดมากมายที่ทำให้ในระยะเวลาดังกล่าวไม่สามารถซื้อขายได้เลยทันที อย่างในกรณีที่จะซื้อคอนโดเพื่ออยู่อาศัย ผู้ซื้ออาจจำเป็นที่จะต้องไปกู้ยืมธนาคารหรือขอสินเชื่อจากสถาบันทางการเงินต่างๆ รวมถึงกรณีที่โครงการอสังหาริมทรัพย์กำลังดำเนินการก่อสร้างและผู้ซื้อเข้าไปจับจอง ซึ่งทำให้มีสัญญาจะซื้อจะขายขึ้น 

โดย “สัญญาจะซื้อจะขาย” เป็นสัญญาที่ทำหน้าที่ในการแสดงเจตจำนงในการว่าจะมีการซื้อขายในอนาคตอย่างแน่นอน ซึ่งอาจจะมีการระบุถึงความต้องการในการโอนกรรมสิทธิ์ในอนาคตและการวางเงินมัดจำบางส่วน และเมื่อถึงระยะเวลาที่กำหนดก็จะมีการทำสัญญาซื้อขายกันเพื่อโอนกรรมสิทธิ์ นอกจากนี้ แม้สัญญาจะซื้อจะขายจะไม่ได้มีเอกสารสัญญาโดยตรง แต่ถ้ามีการตกลงด้วยปากเปล่าและโอนเงินมัดจำให้แก่กัน ก็สามารถเป็นการจะซื้อจะขายได้แล้ว

เพื่อให้การอธิบายความเหมือนและแตกต่างของสัญญาซื้อขายและสัญญาจะซื้อจะขายเข้าใจง่ายๆ สามารถดูได้ตามตารางด้านล่างนี้

หัวข้อ	สัญญาซื้อขาย	สัญญาจะซื้อจะขาย
ลำดับการเกิด	มักเกิดภายหลังสัญญาจะซื้อจะขาย	มักเกิดก่อนที่จะทำสัญญาซื้อขาย
ความจำเป็นที่จะต้องทำสัญญา	ไม่จำเป็น ยกเว้นแต่กรณีเป็นการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์และสังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษ ที่จะต้องมีการทำสัญญาซื้อขายมีแบบ	ไม่จำเป็นต้องทำสัญญาจะซื้อจะขาย เพราะไม่มีข้อกฎหมายกำหนด แต่เป็นความสมัครใจระหว่างคู่สัญญาในการทำสัญญา
เจตนาของสัญญา	ต้องการซื้อ-ขายและโอนกรรมสิทธิ์เพื่อเป็นเจ้าของในวันที่ทำสัญญาทันที	เตรียมให้มีการซื้อขายและรอโอนกรรมสิทธิ์กันในอนาคต
ผลทางกฎหมาย	มีผลทางกฎหมายหลังจากสัญญาซื้อขายสำเร็จ กล่าวคือ ในกรณีที่เป็นสัญญามีแบบ จำเป็นต้องที่จะต้องจดทะเบียนต่อหน้าเจ้าที่ของสำนักงานที่ดิน	มีผลทางกฎหมายทันที แม้จะเป็นสัญญาปากเปล่าก็ตาม
เงื่อนไขการผิดสัญญา	ผู้ขายต้องคืนเงินให้ผู้ซื้อ หากไม่คืน ผู้ซื้อสามารถดำเนินการฟ้องร้องในฐานฉ้อโกงได้	กรณีที่ผู้ขายผิดสัญญา ผู้ซื้อจะได้รับเงินมัดจำทั้งหมดคืน ส่วนกรณีที่ผู้ซื้อผิดสัญญา ผู้ขายสามารถริบเงินมัดจำได้หรือการฟ้องร้องเพื่อบังคัดซื้อขายได้

ลักษณะสัญญาซื้อขายและจะซื้อจะขายที่ดี คือ

ลักษณะสำคัญของสัญญาซื้อขาย คือ การเป็นสัญญาต่างตอบแทนที่จะมีคู่สัญญาสองฝ่าย คือ ผู้ซื้อและผู้ขายที่ต่างได้รับประโยชน์จากกันและกัน กล่าวคือฝ่ายผู้ขายได้รับเงินและผู้ซื้อได้รับสินทรัพย์ไป โดยเนื้อหาสำคัญ คือ จะต้องมีการโอนกรรมสิทธิ์จากผู้ขายให้แก่ผู้ซื้อ และผู้ซื้อก็จะต้องมุ่งชำระราคาแก่ผู้ขาย อีกทั้งสัญญาซื้อขายหรือจะซื้อจะขายเป็นสัญญาที่มีเพียงคำเสนอและคำสนองตรงกันก็สามารถเป็นสัญญาที่มีผลทางกฎหมายแล้ว ยกเว้นสัญญาซื้อขายมีแบบที่จะต้องมีการจดทะเบียนต่อหน้าเจ้าที่เพื่อที่จะไม่ทำให้เป็นโมฆะ

นอกจากการแสดงจุดมุ่งหมายในการโอนกรรมสิทธิ์แล้ว หลายๆ คนอาจสังเกตแล้วว่าตัวอย่างสัญญาซื้อขายมักจะมีการระบุกรณีที่ผิดสัญญาว่าจะต้องระงับด้วยวิธีการใดบ้าง ซึ่งการระบุข้อความ

“ข้อพิพาท ข้อขัดแย้ง หรือข้อเรียกร้องใด ๆ ซึ่งเกิดขึ้นจากหรือเกี่ยวข้องกับสัญญาฉบับนี้ รวมทั้งข้อพิพาทเกี่ยวกับการไม่ปฏิบัติตามสัญญา การเลิกสัญญา หรือความสมบูรณ์ของสัญญานี้ ให้ได้รับการวินิจฉัยชี้ขาดเป็นที่สุดโดยการอนุญาโตตุลาการตามข้อบังคับสถาบันอนุญาโตตุลาการ ที เอช เอ ซี ว่าด้วยอนุญาโตตุลาการ ซึ่งใช้บังคับอยู่ในขณะที่มีการเสนอข้อพิพาทเพื่อการอนุญาโตตุลาการ โดยให้อยู่ภายใต้การจัดการของสถาบันอนุญาโตตุลาการ” 

ถือเป็นอีกวิธีการที่จะช่วยป้องกันความขัดแย้งพร้อมรักษาความสัมพันธ์ระหว่างคู่สัญญาได้อย่างมีประสิทธิภาพ

ทำไมต้องมีสัญญาซื้อขายและจะซื้อจะขายด้วย?

การมีสัญญาซื้อขายและสัญญาจะซื้อจะขายนั้น นอกจากจะเป็นการให้คำมั่นแก่กันว่าจะซื้อขายโอนกรรมสิทธิ์กันอย่างแน่นอนทั้งปัจจุบันและในอนาคต เพื่อป้องกันความเสียหายแก่คู่สัญญาในกรณีที่ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งผิดสัญญา ส่งผลให้สัญญาจะซื้อจะขายที่สามารถเป็นสัญญาปากเปล่าที่มีผลทางกฎหมายเลยทันที แต่หากเป็นเอกสารสัญญาที่มีลายลักษณ์อักษรชัดเจนก็จะป้องกันความขัดแย้งและความรับผิดชอบได้

กล่าวได้ว่า สัญญาซื้อขายเป็นสัญญาที่สำคัญและจำเป็นอย่างมากเมื่อต้องการซื้อขาย โดยเฉพาะอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นสัญญาซื้อขายมีแบบ จำเป็นต้องทำต่อหน้าเจ้าหน้าที่จึงจะถือว่าไม่เป็นโมฆะ

เกี่ยวกับเรา

สถาบันอนุญาโตตุลาการ (Thailand Arbitration Center) หรือ THAC เป็นสถาบันฯ ที่ให้บริการด้านการอนุญาโตตุลาการ และการประนอมข้อพิพาทในระดับสากล ดำเนินการตั้งแต่ พ.ศ. 2558 โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อสนับสนุนและส่งเสริมระบบอนุญาโตตุลาการระหว่างประเทศ และให้บริการด้านอนุญาโตตุลาการที่มีความเป็นอิสระและมีมาตรฐานสากล ด้วยประสบการณ์และความชำนาญทางวิชาชีพ จึงทำให้มั่นใจได้ว่าผู้มาใช้บริการจะได้รับบริการที่ถูกต้องรวดเร็ว อีกทั้ง THAC ตั้งอยู่ใจกลางเมือง ช่วยให้สะดวกสบายในการเดินทาง และมีอัตราค่าบริการที่ต่ำกว่า ช่วยให้ประหยัดทั้งเวลาและค่าใช้จ่าย

สนใจติดต่อ THAC ได้ที่ อีเมล [email protected] หรือ โทร +66(0)2018 1615