5 จุดระวังโดนเอาเปรียบในสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์

5 จุดระวังโดนเอาเปรียบในสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์

การซื้อ-ขายของชิ้นใหญ่ที่มีมูลค่าสูงอย่างบ้าน คอนโด หรืออสังหาริมทรัพย์ชนิดอื่น การตกลงระหว่างกันด้วยสัญญาปากเปล่า ไม่สามารถที่จะนำมาใช้อ้างอิงในทางกฎหมายได้ ดังนั้นผู้ซื้อและผู้ขายจำเป็นต้องทำ “สัญญาจะซื้อจะขาย” และ “สัญญาซื้อขาย” ระหว่างกัน ซึ่งเป็นรายละเอียดสำคัญอย่างมากในวงการอสังหาริมทรัพย์

เชื่อว่าหลายคนมีความกังวลใจว่าอาจจะถูกเอารัดเอาเปรียบในการทำสัญญาจากฝ่ายผู้ขาย หรือ “ข้อสัญญาไม่เป็นธรรม” โดยเฉพาะผู้ที่เพิ่งเริ่มศึกษาด้านการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ หรือกำลังวางแผนซื้อบ้านหลังแรก ดังนั้น THAC จะมาแนะนำจุดสังเกตที่ควรระวังในสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ เพื่อป้องกันไม่ให้ทุกท่านถูกเอาเปรียบ

ข้อสัญญาไม่เป็นธรรม

ในปี 2540  ได้มีการตราพระราชบัญญัติว่าด้วยข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม พ.ศ.2540 เพื่อป้องกันไม่ให้ผู้มีอำนาจต่อรองทางธุรกิจเหนือกว่าเอาเปรียบคู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่ง โดยข้อตกลงหรือสัญญาที่อยู่ภายใต้พระราชบัญญัติฉบับนี้ คือ สัญญาที่ฝ่ายหนึ่งมีอำนาจทางเศรษฐกิจที่เหนือกว่า หรือเข้าใจง่าย ๆ ว่าเป็นสัญญาระหว่างผู้บริโภคกับผู้ประกอบธุรกิจการค้าหรือวิชาชีพ สัญญาสำเร็จรูป สัญญาขายฝาก สัญญารูปแบบดังกล่าวถือเป็นข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม ซึ่งศาลมีอำนาจกำหนดให้มีผลใช้บังคับเท่าที่เป็นธรรมและพอสมควรแก่กรณีเท่านั้น

ยกตัวอย่างข้อสัญญาไม่เป็นธรรม เช่น

• เงินที่ผู้ซื้อจ่ายให้ผู้ขายในวันทำสัญญาจะซื้อจะขาย เป็นพยาน หลักฐานว่ามีการทำสัญญาจะซื้อจะขายกันแล้ว และเป็นประกันการปฏิบัติตามสัญญา เงินจำนวนนี้เป็นมัดจำ หากมีกรณีต้องริบมัดจำ ถ้าศาลเห็นว่าจำนวนเงินสูงเกินไปศาลมีอำนาจปรับลดได้เท่าความเสียหาย หรือในกรณีที่มีการเลิกสัญญา ไม่มีการส่งมอบสินค้า ตามคำพิพากษาฎีกา คือ “เงินดาวน์เป็นส่วนหนึ่งของราคาสินค้า ยึดไม่ได้” ผู้จะขายต้องคืนเงินมัดจำให้กับผู้จะซื้อ
• สัญญาเช่าซื้อที่กำหนดว่าการชำระเงินค่าเช่าซื้อด้วยเช็คจะมีผลเมื่อมีการใช้เงินตามเช็คแล้ว และใบรับเช็คไม่ถือเป็นใบเสร็จรับเงิน หลักฐานการชำระเงินต้องเป็นใบเสร็จรับเงินเท่านั้น ไม่เป็นข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม
• การกำหนดให้ผู้ค้ำประกันรับผิดอย่างลูกหนี้ร่วม ซึ่งเป็นความรับผิดตามกฎหมาย มิใช่ข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม
• ข้อตกลงที่กำหนดให้เสนอข้อพิพาทที่อาจเกิดขึ้นในอนาคตต่ออนุญาโตตุลาการต่างประเทศ และนำกฎหมายต่างประเทศมาใช้บังคับ ไม่ทำให้คู่สัญญาฝ่ายหนึ่งฝ่ายใดได้เปรียบหรือเสียเปรียบกัน ไม่เป็นข้อสัญญาที่ไม่เป็นธรรม

พอทราบถึงข้อสัญญาไม่เป็นธรรมเบื้องต้นแล้ว ต่อมา THAC จะแนะนำให้รู้จักกับลักษณะของสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์

ลักษณะพิเศษของสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์

หนังสือสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ มีข้อแตกต่างจากหนังสือสัญญารูปแบบอื่น ๆ อย่างมีนัยสำคัญ โดย “สัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์” เป็นสัญญาต่างตอบแทนที่จะมีคู่สัญญาสองฝ่าย ได้แก่ ผู้ซื้อและผู้ขาย ที่ต่างได้รับประโยชน์จากกันและกัน กล่าวคือผู้ซื้อต้องได้รับกรรมสิทธิ์อสังหาฯ จากผู้ขาย ส่วนผู้ขายต้องได้ค่าตอบแทน ในลักษณะของเงินชำระค่ากรรมสิทธิ์และอสังหาฯ

นอกจากนี้ สัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์นั้นเป็น “สัญญาซื้อขายมีแบบ” ที่ต้องมีการจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่อย่างถูกต้อง เพื่อป้องกันไม่ให้สัญญาดังกล่าวการเป็นโมฆะ

หากทำผิดสัญญาซื้อขาย จะมีผลอย่างไร

การทำผิดสัญญาในสัญญาซื้อขาย อาจเกิดขึ้นได้จากทั้งฝ่ายผู้ซื้อหรือผู้ขาย ซึ่งสามารถแบ่งออกเป็น 2 กรณี ได้แก่ 

1. ผู้จะซื้อผิดสัญญา – หากผู้จะซื้อเปลี่ยนใจที่จะไม่ซื้อ จะถือว่าผู้ซื้อผิดสัญญา ส่วนผู้จะขายนั้นมีหน้าที่ไม่ขายอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวให้กับผู้จะซื้อรายอื่นในช่วงระยะเวลานั้น ๆ ไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์เกิดขึ้น  และผู้จะขายสามารถริบเงินมัดจำได้2. ผู้จะขายผิดสัญญา –  ในกรณีที่ผู้จะขายผิดสัญญา ผู้จะซื้อสามารถเรียกเงินมัดจำคืนได้ อีกทั้งสามารถฟ้องร้องให้ดำเนินการขายอสังหาริมทรัพย์นั้นให้แก่ตน รวมถึงเรียกร้องค่าเสียหายอื่น ๆ แต่ในกรณีที่มีการซื้อขายกันเป็นไปตามสัญญาแล้ว ให้นำเงินมัดจำนี้ไปหักออกจากราคาขาย และผู้จะซื้อจะจ่ายเพิ่มเฉพาะส่วนที่เหลือหลังหักเงินมัดจำออกไปแล้วเท่านั้น

5 จุดที่ต้องสังเกต ข้อสัญญาซื้อขายไม่เป็นธรรม

ก่อนที่จะตกลงเซ็นสัญญาซื้อขาย ไม่ว่าจะเป็นอสังหาริมทรัพย์หรือสินค้าอื่น ผู้ทำสัญญาจำเป็นต้องตรวจสอบรายละเอียดต่าง ๆ ที่ร่างในหนังสือสัญญาให้ครบ และถี่ถ้วนที่สุด เพื่อป้องกันไม่ให้เกิดการเอาเปรียบทางกฎหมายในภายหลัง โดยมีจุดสำคัญที่ต้องสังเกต ได้แก่

1. การริบเงินดาวน์ในกรณีที่ทำผิดสัญญา

การริบเงินมัดจำคืนเป็นข้อสัญญาที่พบได้บ่อยในการซื้อ-ขายอสังหาฯ หรือรถยนต์  โดยมักระบุเอาไว้ว่า กรณีที่ผู้จะซื้อผิดสัญญาข้อใดข้อหนึ่ง อาทิ ขายส่งเงินดาวน์ หรือไม่มารับโอนกรรมสิทธิ์ในวันที่กำหนด ทางฝ่ายผู้จะขายหรือโครงการอสังหาฯ มีสิทธิริบเงินมัดจำ

ทั้งนี้ ตามที่ได้ยกตัวอย่างข้อสัญญาไม่เป็นธรรม คำพิพากษาศาลฎีกาได้ระบุเอาไว้ว่าเงินดาวน์เป็นส่วนหนึ่งของราคาสินค้า ยึดไม่ได้ ซึ่งฝ่ายผู้จะขายต้องคืนให้กับฝ่ายผู้จะซื้อ หากมีการยกเลิกสัญญาหรือไม่มีการส่งมอบสินค้า ไม่ว่าจะเป็นฝ่ายหนึ่งฝ่ายใดที่ผิดสัญญาก็ตาม

2. จำกัดการตรวจสอบคุณภาพและการแก้ไขของคอนโดหรือบ้านก่อนการรับมอบ

บ่อยครั้งที่โครงการบ้านหรือคอนโดมิเนียม มักสร้างเงื่อนไขในการตรวจสอบอสังหาฯ หากไม่ทำตามก็ถือว่าผิดสัญญา เช่น ผู้จะซื้อต้องเข้ามาตรวจสอบคุณภาพภายใน 7 วัน หากไม่มา ถือว่า “ตรวจรับโอน” หรือ “รับมอบ” เรียบร้อยแล้ว เป็นต้น

แต่ในทางกฎหมาย ผู้จะซื้อยังไม่ได้มีการชำระเงินหรือรับโอนกรรมสิทธิ์จริง ๆ ซึ่งผู้จะขายไม่สามารถบังคับได้ ตามความเป็นแล้ว หลังการตรวจสอบคุณภาพอสังหาฯ ครั้งแรก โครงการควรทำการแก้ไขและเรียกตรวจอีกครั้ง ก่อนเรียกชำระหรือโอนกรรมสิทธิ์ ดังนั้นหากเห็นข้อสัญญาเช่นนี้ ห้ามหลงเชื่อโดยเด็ดขาด

3. การเลื่อนการส่งมอบอสังหาริมทรัพย์โดยไม่แจ้งสาเหตุที่แน่ชัด

ในการก่อสร้างบ้าน คอนโด หรืออาคารประเภทต่าง ๆ แน่นอนว่าอาจมีข้อผิดพลาดจนทำให้การก่อสร้างล่าช้าเกินกำหนดการ ซึ่ง “ผู้จะขาย” อาจมีการระบุเอาไว้ว่า โครงการมีสิทธิเลื่อนการส่งมอบได้ แต่ไม่เกิน 1 ปี โดยไม่ต้องบอกสาเหตุกับผู้จะซื้อ ทั้งนี้ อ้างอิงจาก แบบสัญญามาตรฐานในข้อ 5.3 ระบุเอาไว้ ดังนี้

“๕.๓ ในกรณีที่การก่อสร้างต้องหยุดชะงักลงโดยมิใช่ความผิดของผู้จะขาย ผู้จะซื้อยินยอม ให้ผู้จะขายขยายระยะเวลาก่อสร้างตามสัญญาออกไปได้แต่ไม่เกินระยะเวลาที่การก่อสร้างต้องหยุดชะงัก โดย ผู้จะขายต้องแจ้งเหตุดังกล่าว พร้อมพยานหลักฐานเป็นหนังสือให้ผู้จะซื้อทราบภายในเจ็ดวันนับแต่เหตุนั้นได้สิ้นสุดลง หากผู้จะขายไม่ได้ทำการแจ้งดังกล่าว ให้ถือว่าผู้จะขายได้สละสิทธิการขยายเวลาทำการก่อสร้างออกไป”

สรุปได้ว่า ผู้จะขายต้องบอกสาเหตุ พร้อมมีหลักฐานชัดเจน จึงสามารถเลื่อนการส่งมอบได้ และต้องทำการส่งมอบภายใน 7 วัน หลังเหตุดังกล่าวสิ้นสุดลง ไม่อย่างนั้นถือว่าสละสิทธิการขอเลื่อนส่งมอบ ซึ่งผู้จะซื้อสามารถเลิกสัญญาได้โดยชอบ ได้รับเงินคืนเต็มจำนวน พร้อมดอกเบี้ย

4. กำหนดให้มีค่าใช้จ่ายเมื่อต้องมีการเปลี่ยนสัญญา

หลายคนอาจคุ้นชินกับค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมเมื่อต้องการโอนเปลี่ยนสัญญา หรือเรียกกันว่า “ค่าธรรมเนียม” ซึ่งตามจริงแล้ว ผู้จะขายไม่สามารถเรียกเก็บค่าใช้จ่ายใด ๆ ได้ โดยตามแบบสัญญามาตรฐานข้อ 4.5  ได้ระบุไว้ชัดเจนว่า “ในระหว่างที่สัญญานี้มีผลใช้บังคับ ผู้จะซื้อมีสิทธิโอนสิทธิตามสัญญานี้ให้บุคคลอื่น โดยบอกกล่าวเป็นหนังสือแก่ผู้จะขาย โดยผู้จะขายตกลงจะไม่เรียกร้องค่าใช้จ่ายใด ๆ เพิ่มขึ้น ทั้งนี้ ผู้จะขายต้องจัดให้ผู้รับโอนได้รับโอนไปซึ่งสิทธิและหน้าที่”  ฉะนั้นต้องไม่มีค่าใช้จ่ายเกิดขึ้นในการเปลี่ยนสัญญา

5. ได้รับห้องหรือบ้านไม่ตรงตามแบบก่อสร้าง

ถ้าผู้จะซื้อได้รับมอบอสังหาฯ ที่ก่อสร้างไม่ตรงตามแบบ จะถือว่ามีสิทธิในการปฏิเสธการรับโอน และยกเลิกสัญญาได้โดยชอบ เพราะผู้จะขายต้องส่งมอบสินค้าในสภาพที่ “ถูกต้องและครบถ้วน” รวมถึงสาธารณูปโภคส่วนกลางต้องแล้วเสร็จเรียบร้อย ตรงตามแบบแปลน ตรงตามการโฆษณา ซึ่งในกรณีที่ส่งมอบไม่ได้ตามที่กำหนด ฝ่ายผู้จะขายจำต้องคืนเงินมัดจำทั้งหมด พร้อมดอกเบี้ยค่าปรับอีกด้วย

จุดสังเกตทั้งหมดที่ได้มาแนะนำกันไปวันนี้ ล้วนเป็นข้อสัญญาไม่เป็นธรรมสำคัญที่ควรตรวจสอบและชี้แจงให้ดี ไม่ให้ถูกเอาเปรียบ ไม่ว่าจะเป็นสัญญาซื้อขายบ้าน สัญญาซื้อขายรถยนต์ หรือสัญญาอื่น ๆ ป้องกันการผิดสัญญาและการดำเนินการฟ้องร้องต่อศาลที่อาจต้องใช้ระยะเวลานานและมีค่าใช้จ่ายจำนวนมาก

สุดท้ายนี้ ท่านใดที่กังวลว่าจะเกิดการฟ้องร้องหรือข้อพิพาทในอนาคต สามารถระบุข้อสัญญาการประนอมข้อพิพาทจาก THAC ในสัญญา เพื่อให้การระงับข้อพิพาทยุติลงอย่างสันติและลงตัวกับทั้งสองฝ่าย

เกี่ยวกับ THAC

สถาบันอนุญาโตตุลาการ (Thailand Arbitration Center) หรือ THAC เป็นสถาบันฯ ที่ให้บริการด้านการอนุญาโตตุลาการ และการประนอมข้อพิพาทในระดับสากล ดำเนินการตั้งแต่ พ.ศ. 2558 โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อสนับสนุนและส่งเสริมระบบอนุญาโตตุลาการระหว่างประเทศ และให้บริการด้านอนุญาโตตุลาการที่มีความเป็นอิสระและมีมาตรฐานสากล ด้วยประสบการณ์และความชำนาญทางวิชาชีพ จึงทำให้มั่นใจได้ว่าผู้มาใช้บริการจะได้รับบริการที่ถูกต้องรวดเร็ว อีกทั้ง THAC ตั้งอยู่ใจกลางเมือง ช่วยให้สะดวกสบายในการเดินทาง และมีอัตราค่าบริการที่ต่ำกว่า ช่วยให้ประหยัดทั้งเวลาและค่าใช้จ่าย

สนใจติดต่อ THAC ได้ทาง

อีเมล: [email protected] โทร.: +66(0)2018 1615