ตรวจสอบ 5 จุดนี้ ก่อนเซ็นสัญญาซื้อขายบ้านและที่ดิน

ตรวจสอบ 5 จุดนี้ ก่อนเซ็นสัญญาซื้อขายบ้านและที่ดิน

สัญญา คือ ข้อตกลงระหว่างคู่สัญญาว่าจะมีการดำเนินการ การกระทำใดที่จะต้องเกิดขึ้น ซึ่งสัญญาซื้อของก็เป็นสัญญาที่คู่สัญญาทั้งสองฝั่งตามตกลงยินยอมที่จะทำการโอนกรรมสิทธิ์สิ่งของให้เป็นของอีกฝ่ายหนึ่ง โดยได้อาจได้รับการชำระเงินเป็นการตอบแทน ซึ่งเจตนาหลักในการทำสัญญาประเภทนี้ คือ จะต้องโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่กัน ยิ่งสัญญาซื้อขายบ้านและที่ดิน ถือว่าเป็นสัญญามีแบบ ที่จะมีความพิเศษที่จะต้องใส่ใจ ดังนั้น THAC จะขอพาทุกคนมาเจาะลึกสัญญาประเภทนี้ พร้อมแนะนำ 5 จุดต้องตรวจสอบก่อนเซ็นสัญญาซื้อขายบ้านและที่ดินกัน

สัญญาจองซื้อบ้าน สัญญาจะซื้อจะขาย และสัญญาขายบ้าน

ก่อนที่จะเริ่มต้นที่สัญญาซื้อขายบ้านและที่ดิน โดยทั่วไปแล้วสัญญาซื้อขายเกิดขึ้นเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งสำหรับการซื้อขายสินค้าประเภทอสังหาริมทรัพย์ที่มีราคาสูง จำเป็นที่จะต้องขอสินเชื่อก่อน รวมถึงโครงการคอนโดมิเนียมหรือบ้านจัดสรรบางแห่งอาจจะก่อสร้างไม่เสร็จ ทำให้ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้เลยทันที ดังนั้นจึงจะต้องมีการทำสัญญาจองซื้อบ้าน ซึ่งเป็นเอกสารซื้อขายบ้านประเภทที่ต้องการซื้อบ้านหรืออสังหาริมทรัพย์ที่ยังไม่มีการก่อสร้าง โดยจะไม่สามารถระบุแปลงหรือตำแหน่งได้ชัดเจน เมื่อโครงการมีการพัฒนาหรือมีรายละเอียดเพียงพอก็จะมีการทำสัญญาจะซื้อจะขายตามมา เพื่อแสดงเจตนาว่าจะมีการซื้อและโอนกรรมสิทธิ์ภายในช่วงเวลาใดเวลาหนึ่งในอนาคต และเมื่อโครงการเสร็จแล้ว จะมีการไปทำสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์กันตามที่ตกลงต่อหน้าเจ้าหน้าที่กรมที่ดินนั่นเอง

ถึงแม้การทำสัญญาจองซื้อบ้านและสัญญาจะซื้อจะขายไม่ได้มีข้อกฎหมายกำหนดว่าจะต้องทำเป็นเอกสารหรือลายลักษณ์อักษร แต่ควรทำสัญญาเอาไว้เพื่อเป็นการตกลงกับทั้งสองฝ่าย ช่วยรักษาสิทธิและผลประโยชน์ให้แก่กัน ทั้งช่วยป้องกันข้อพิพาทที่อาจเกิดขึ้นได้ในอนาคต

สัญญาซื้อขายบ้านและที่ดิน คือ

สัญญาซื้อขายบ้านและที่ดินมีชื่อทางการคือ หนังสือสัญญาขายที่ดิน (ท.ด. 13) ทำขึ้นเพื่อให้การซื้อขายบ้านและที่ดินมีผลทางกฎหมาย โดยผู้ขายจะลงนามหนังสือสัญญาซื้อขายที่ดินและผู้ซื้อมีการชำระราคาทรัพย์สินให้แก่ผู้ขายครบถ้วน คู่สัญญาชำระค่าธรรมเนียมในการโอนกรรมสิทธิ์ และเจ้าพนักงานที่ดินจดทะเบียนขายในขั้นตอนสุดท้าย ก็จะมีการมอบหนังสือสัญญาขายที่ดินเก็บไว้ให้ผู้ซื้อ 1 ฉบับและเก็บไว้ที่สำนักงานที่ดิน 1 ฉบับ ซึ่งสาเหตุหลักที่จะต้องดำเนินการทำสัญญาในรูปแบบนี้ เพราะประเภทของสัญญาชนิดนี้ คือ สัญญามีแบบที่จะมีเงื่อนไขว่าจะต้องจดทะเบียนต่อหน้าเจ้าหน้าที่และไม่เป็นโมฆะ อย่างไรก็ตาม การทำสัญญาซื้อขายบ้านและที่ดินก็มีโอกาสที่จะเกิดกรณีที่เป็นโมฆะได้ถึงแม้จะมีการเซ็นสัญญาต่อเจ้าหน้าที่ เช่น กรณีที่ละเมิดศีลธรรมอันดีงาม เงื่อนไขหรือเนื้อหาไม่ผิดกฎหมาย มีเจตนาไม่ดี หรือกรณีต่างๆ (อ่านเพิ่มเติมที่นี่) 

5 จุดต้องตรวจสอบก่อนเซ็นสัญญาซื้อขายบ้านและที่ดิน

หลังจากที่รู้แล้วว่าสัญญาซื้อขายบ้านและที่ดินคืออะไรและสำคัญอย่างไร ก่อนที่จะตกลงเซ็นสัญญาซื้อขายควรที่จะต้องตรวจสอบให้ละเอียดครบถ้วนก่อน ทั้งตัวเอกสาร บ้านหรือที่ดินอยู่ในสภาพสมบูรณ์และตรงกับเงื่อนไขที่ตกลงกันไว้ทุกประการ เพราะหากเซ็นสัญญาแล้ว หมายถึงยอมรับสภาพและบ้านจะกลายเป็นผู้ซื้อโดยสมบูรณ์ หากมีปัญหาเกิดขึ้นภายหลังก็ยากที่จะคืนภายหลังได้

1. ค่าดำเนินการในการซื้อขาย

ถือเป็นเรื่องสำคัญ เพราะนอกจากราคาซื้อขายที่ผู้ซื้อจะต้องชำระแล้ว ในการโอนกรรมสิทธิ์นั้นจะมีค่าใช้จ่ายอื่นๆ เช่น ค่าภาษี ค่าอากรแสตมป์ ค่าธรรมเนียมการโอน ค่าจดจำนองที่ดิน หรือค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ ซึ่งหากมูลค่าของที่ดินและอสังหาริมทรัพย์มีราคาสูงก็จะส่งผลให้ต้องชำระค่าใช้จ่ายอื่นๆ สูงขึ้นไปด้วย ดังนั้นการกำหนดรายละเอียดผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายเหล่านี้ให้ชัดเจนสามารถลดโอกาสที่จะเกิดปัญหาในอนาคตได้

2. วิธีการชำระเงินหลังการซื้อขาย

สำหรับการซื้อขายที่ดินจำเป็นต้องระบุวิธีการชำระเงินให้ชัดเจน ว่าชำระรูปแบบใด เช่น เงินสด เช็คธนาคาร โดยสามารถเลือกได้ทั้งการชำระต่อหน้าเจ้าหน้าที่และชำระก่อนที่จะทำสัญญาโอน แต่อย่างไรก็ตามจำเป็นต้องมีรายละเอียดต้องชัดเจน เพราะหากเซ็นสัญญาแล้วหมายถึงการโอนกรรมสิทธิ์ไปเป็นที่เรียบร้อย

3. ทรัพย์ที่ได้รับ

ทรัพย์ที่จะได้รับ คือ หลังจากโอนกรรมสิทธิ์แล้ว บ้านหลังนี้หรือที่ดินแปลงนี้จะเป็นสิ่งที่เราได้รับ ควรมีการถ่ายรูปไว้ชัดเจน พร้อมลงชื่อกำกับแล้ว เพราะบ้านมือสองบางหลัง ตอนแรกอาจมีอุปกรณ์หรือเฟอร์นิเจอร์ติดมา แต่ภายหลังมีการถอดเฟอร์นิเจอร์ไป ดังนั้นควรตกลงให้ชัดเจนว่าจะได้รับอะไรบ้าง

4. วันที่ส่งมอบ

นอกจากวันโอนกรรมสิทธิ์แล้ว วันที่ส่งมอบก็ควรจะมีกำหนดชัดเจน เพราะหลายครั้งที่โอนกรรมสิทธิ์ไปแล้ว แต่ไม่สามารถเข้าไปอยู่อาศัยได้ เพราะบ้านยังไม่เสร็จ หรือผู้อยู่อาศัยเดิมยังไม่ย้ายออก ดังนั้นจำเป็นที่จะต้องรู้วันที่ส่งมอบชัดเจนและจำเป็นต้องตรวจสอบความเรียบร้อยต่างๆ

5. การผิดสัญญา – เบี้ยปรับ

ถือเป็นอีกส่วนที่จะต้องทำความเข้าใจ เพราะการทำสัญญาอสังหาริมทรัพย์มักเกิดปัญหาต่างๆ ที่ไม่สามารถเกิดขึ้นได้เยอะ เช่น ความล่าช้า ไม่เป็นตามตกลง การขอสินเชื่อ รวมถึงอาจมีเอกสารแนบท้ายสัญญาต่างๆ ในส่วนนี้ ดังนั้นการตรวจสอบการทำผิดสัญญาจะช่วยรักษาสิทธิและความเป็นธรรมให้กับทุกฝ่าย เช่น กรณียกเลิกสัญญา การคืนเงินมัดจำ การรับประกัน ไปจนถึงการคำนวณเบี้ยปรับอีกด้วย

จากทั้ง 5 ส่วนที่ต้องตรวจสอบ ทำให้หลายคนเข้าใจแล้วว่าควรจะต้องใส่ใจในจุดไหนบ้าง ซึ่งหากยังไม่แน่ใจ ไม่ควรที่จะเซ็นสัญญาซื้อขายเลยทันที เพราะนั่นหมายถึงเรายอมรับสภาพดังกล่าว อีกทั้งยังสามารถแย้งได้หากไม่พอใจเงื่อนไขใดๆ ที่เกิดขึ้นในสัญญาอีกด้วย สุดท้ายนี้ ใครที่กังวล กลัวว่าจะเกิดข้อพิพาทในอนาคต สามารถระบุข้อความไกล่เกลี่ยข้อพิพาทของ THAC ในสัญญาเพื่อให้การระงับข้อพิพาทสามารถยุติลงได้อย่างสันตินั่นเอง

เกี่ยวกับเรา

สถาบันอนุญาโตตุลาการ (Thailand Arbitration Center) หรือ THAC เป็นสถาบันฯ ที่ให้บริการด้านการอนุญาโตตุลาการ และการประนอมข้อพิพาทในระดับสากล ดำเนินการตั้งแต่ พ.ศ. 2558 โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อสนับสนุนและส่งเสริมระบบอนุญาโตตุลาการระหว่างประเทศ และให้บริการด้านอนุญาโตตุลาการที่มีความเป็นอิสระและมีมาตรฐานสากล ด้วยประสบการณ์และความชำนาญทางวิชาชีพ จึงทำให้มั่นใจได้ว่าผู้มาใช้บริการจะได้รับบริการที่ถูกต้องรวดเร็ว อีกทั้ง THAC ตั้งอยู่ใจกลางเมือง ช่วยให้สะดวกสบายในการเดินทาง และมีอัตราค่าบริการที่ต่ำกว่า ช่วยให้ประหยัดทั้งเวลาและค่าใช้จ่าย

สนใจติดต่อ THAC ได้ที่ อีเมล [email protected] หรือ โทร +66(0)2018 1615