ทำสัญญาซื้อขายที่ดินไม่มีโฉนดอย่างไร? ให้มีความชัดเจนและถูกกฎหมาย

ทำสัญญาซื้อขายที่ดินไม่มีโฉนดอย่างไร? ให้มีความชัดเจนและถูกกฎหมาย

ที่ดิน นับเป็นทรัพย์สินประเภทหนึ่งที่มีมูลค่าและราคาสูง โดยกรมธนารักษ์มักการประกาศประเมินราคาที่ดินสูงขึ้น ซึ่งในปี 2566 นี้ ได้มีการระบุว่าราคาที่ดินทั่วประเทศจะมีค่าเฉลี่ยเพิ่มขึ้นถึง 8.93% ส่วนราคาที่ดินในกรุงเทพฯ เฉลี่ยเพิ่มขึ้น 2.69% เนื่องจากที่ดินสามารถนำไปใช้ประโยชน์ได้หลายทาง ไม่ว่าจะเป็นการปล่อยเช่า ปลูกบ้านหรือก่อสิ่งปลูกสร้างรูปแบบต่างๆ รวมไปถึงการซื้อ-ขายที่ดินเพื่อเก็งกำไรอีกด้วย

หลายคนอาจทราบดีว่าในการทำสัญญาซื้อขายควรต้องแสดงเอกสารสิทธิ์อย่าง โฉนดที่ดิน เพื่อยืนยันความเป็นเจ้าของ ซึ่งมีด้วยกันหลายชนิด ไม่ว่าจะเป็นโฉนดที่ดิน น.ส.3 หรือ น.ส.3 ก. ฯลฯ อย่างไรก็ตาม ยังมีพื้นที่อีกหลายแห่งที่ผู้เป็นเจ้าของที่ดินยังไม่มีเอกสารสิทธิ์ หรือเรียกอีกอย่างหนึ่งว่า “ที่ดินไม่มีโฉนด” ซึ่งหากมีความต้องการหรือจำเป็นต้องซื้อขายที่ดินก็ควรศึกษา สัญญาซื้อขายที่ดินไม่มีโฉนด เสียก่อน

ที่ดินไม่มีโฉนด คืออะไร?

ที่ดินไม่มีโฉนด หรือ “ที่ดินมือเปล่า” คือ ที่ดินซึ่งไม่มีหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ครอบครองที่นั้นๆ เช่น ไม่มีโฉนดที่ดิน โฉนดแผนที่ หรือโฉนดตราจอง เป็นต้น โดยในปัจจุบันยังคงมีที่ดินจำนวนมากในประเทศที่ไม่มีหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ ซึ่งอาจมีสาเหตุมาจากการตกสำรวจ หรืออาจอยู่ในระหว่างดำเนินการขั้นตอนของทางราชการ ส่งผลให้ยังไม่มีใบโฉนด รวมไปถึงที่ดินที่ได้มาภายหลังการประกาศใช้ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ (หลังวันที่ 1 ธันวาคม 2497) จึงไม่อยู่ในหลักเกณฑ์ในการออกโฉนดที่ดิน ทำให้ต้องรอขั้นตอนจากทางราชการ หรือได้รับอนุญาตให้เข้าไปใช้ประโยชน์ในที่ดิน จึงไม่สามารถออกโฉนดที่ดินให้ได้ แต่อาจมีการออกเอกสารสิทธิ์อื่นๆ ให้ใช้แทน

ที่ดินแต่ละแห่งมีสถานะแตกต่างกันอยู่ประการหนึ่งคือ ที่ดินที่มีโฉนด เราถือว่าผู้มีชื่อในโฉนดเป็น “เจ้าของ” และมี “กรรมสิทธิ์” แต่หากที่ดินนั้นไม่มีโฉนด ผู้ที่ครอบครองจะมีเพียงสิทธิที่เรียกว่า “สิทธิครอบครอง” เท่านั้น ทั้งนี้ ผู้ที่มีที่ดินอยู่ในครอบครองสามารถขอออกโฉนดที่ดินได้ ด้วยการยื่นคำขอออกโฉนดที่ดิน ซึ่งต้องเตรียมเอกสารต่างๆ ให้พร้อม อาทิ เอกสารส่วนตัว เอกสารสิทธิ์ที่มีอยู่ หรือหลักฐานการเสียภาษีที่ดิน เป็นต้น และดำเนินการยื่นแสดงความจำนงที่กรมที่ดิน

การทำสัญญาซื้อขายที่ดินแบบไม่มีโฉนด ทำได้หรือไม่?

ในทางกฎหมาย ที่ดินมือเปล่าถือเป็นอสังหาริมทรัพย์ชนิดหนึ่ง การโอนที่ดินมือเปล่านั้นก็ต้องเป็นไปตามกฎหมาย มีการทำหนังสือสัญญาจะซื้อจะขายและสัญญาซื้อขาย มิเช่นการซื้อที่ดินไม่มีโฉนดจึงตกเป็นโมฆะ

ทั้งนี้การทำสัญญาซื้อขายที่ดินไม่มีโฉนดนั้นสามารถทำได้ แต่ควรตรวจสอบให้ชัดเจนว่าผู้ครองที่ดินมีเอกสารสิทธิ์แบบใด เพื่อที่จะดำเนินการได้อย่างแน่ชัดและเป็นไปตามข้อกฎหมาย แต่หากเป็นที่ดินมือเปล่า ที่ไม่มีเอกสารใดๆ ก็ถือว่ามีความเสี่ยงสูงมาก และต้องตรวจสอบให้ดีว่าโฉนดที่ได้มานั้นถูกต้องหรือไม่ เพราะที่ดินดังกล่าวอาจเป็นเขตอุทยาน เขตป่าสงวน เขตสาธารณประโยชน์ เขตปฏิรูป หรือเขตธรรมชาติที่บุคคลทั่วไปไม่มีสิทธิ์ครอบครองเป็นเจ้าของ

อย่างไรก็ตาม ในกรณีที่ “เจ้าของ” ขาดหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ก็สามารถซื้อที่ดินไม่มีโฉนดโดยการซื้อขายกันเอง ที่ไม่ได้มีกำหนดไว้ตามประมวลกฎหมายที่ดิน แต่เป็นการทำสัญญาซื้อขายตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1377 ความว่า “ถ้าผู้ครอบครองสละเจตนาครอบครองหรือไม่ยึดถือทรัพย์สินต่อไปไซร้ การครอบครองย่อมสุดสิ้นลง” หรือก็คือการสละเจตนาครอบครอง โอนเปลี่ยนมือ ทำแบบฟอร์มสัญญาซื้อขายที่ดินไม่มีโฉนด ชำระราคา ส่งมอบการครอบครอง หรือเปลี่ยนชื่อผู้เสียภาษีเป็นชื่อผู้ซื้อแทน แต่สิ่งสำคัญที่ควรคำนึงคือ การกระทำดังกล่าวเป็นเพียงสัญญาที่ใช้ยืนยันกันระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขายเท่านั้น ไม่สามารถใช้แสดงต่อเจ้าหน้าที่หรือฟ้องร้องบังคับคดีได้

การขอโฉนดที่ดินทำอย่างไร?

สำหรับผู้ครอบครองที่ดิน โดยไม่ว่าจะได้มาจากการได้รับสิทธิ์ในการใช้ประโยชน์ในที่ดิน หรือการซื้อขาย สิ่งสำคัญอันดับแรกที่ควรดำเนินการทันที คือ การยื่นคำขอออกโฉนดที่ดิน ซึ่งในกรณีหากเป็นสิทธิครอบครองด้วยการทำประโยชน์ในที่ดินมาก่อน จะมีหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ เช่น เอกสารสิทธิ์ น.ส.4 จ. หรือโฉนดครุฑแดง หรือหนังสือแสดงสิทธิครอบครองที่ดิน น.ส.3 และ น.ส.3 ข. (โฉนดครุฑดำ) ซึ่งระบุว่าเป็นผู้มีสิทธิครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดิน แต่ไม่ได้ระบุว่าบุคคลที่มีชื่อเป็นเจ้าของที่ดิน

ขั้นตอนการยื่นขอออกโฉนดที่ดิน มีดังนี้

1.จัดเตรียมหลักฐานที่จะใช้ประกอบการขอออกที่ดิน

• เอกสารส่วนตัว เช่น บัตรประจำตัวประชาชน ทะเบียนบ้าน ทะเบียนสมรส ทะเบียนหย่า (ถ้ามี) หลักฐานการเปลี่ยนชื่อ นามสกุล (ถ้ามี)
• เอกสารสิทธิ์ที่มีอยู่ เช่น ใบ ส.ค.1 น.ส.3 ใบจอง ใบเหยียบย่ำ ตราจอง น.ค.3 เป็นต้น
• หลักฐานการเสียภาษีที่ดิน

2.จัดเตรียมค่าใช้จ่ายในการขอออกโฉนดที่ดิน

• ค่าคำขอ แปลงละ 5 บาท
• ค่าประกาศ แปลงละ 10 บาท
• ค่ารังวัดที่ดิน แปลงละ 30 บาท
• ค่าหลักเขต แปลงละ 15 บาท
• ค่าออกโฉนดที่ดิน ไม่เกิน 20 ไร่ แปลงละ 50 บาท หากเกิน 20 ไร่ ส่วนเกินไร่ละ 2 บาท
• ค่าปิดประกาศ แปลงละ 10 บาท
• ค่าพยาน คนละ 5 บาท

3.ดำเนินการขอออกโฉนดที่ดิน

• ยื่นเรื่องขอออกโฉนดที่ดินที่สำนักงานที่ดินในเขตพื้นที่ที่รับผิดชอบ
• เจ้าพนักงานที่ดินจะนัดหมายเพื่อรังวัดที่ดิน พร้อมกับไต่สวนเจ้าของที่ดินและผู้ปกครองพื้นที่นั้นๆ
• หลังจากที่รังวัดที่ดินเสร็จสิ้น หากไม่มีปัญหาอื่นใด จะมีการประกาศแจกโฉนดที่ดินภายใน 30 วัน
• หากมีผู้คัดค้านทำให้ตกลงกันไม่ได้ ผู้ที่คัดค้านสามารถฟ้องศาลภายใน 60 วัน และรอจนกว่าจะดำเนินคดีแล้วเสร็จ จึงจะดำเนินการออกโฉนดที่ดินได้

ข้อควรระวังก่อนซื้อขายที่ดิน

แม้มีการตกลงทำสัญญาซื้อขายที่ดินไม่มีโฉนดระว่างผู้ซื้อและผู้ขายเป็นที่เรียบร้อย แต่ก็ควรระมัดระวังในการซื้อขายที่ดินให้ดี โดยมีข้อสำคัญที่ควรพิจารณา ได้แก่

1.ความชัดเจนของเงื่อนไขที่ระบุ

ในการทำสัญญาซื้อขายที่ดินแบบไม่มีโฉนด ควรมีการระบุเงื่อนไขเป็นลายลักษณ์อักษรอย่างชัดเจน เช่น ผู้ขายประสงค์ขายที่ดินที่ตั้งอยู่ ณ ที่ใด หมู่บ้านใด ตำบลใด จำนวนเนื้อที่กี่ไร่ กี่งาน กี่ตารางวา และที่ดินแต่ละทิศเหนือ ใต้ ตะวันออก ตะวันตก ติดกับเขตที่ดินของใครบ้างมีขนาดที่ดินเท่าไหร่

2.ความชัดเจนของสัญญา

รายละเอียดในตัวสัญญาเองนั้นก็เป็นสิ่งสำคัญที่ไม่ควรมองข้าม เพื่อให้มั่นใจว่าที่ดินที่ขายตามสัญญาซื้อขาย ปลอดภาระผูกพันหรือการรอนสิทธิไม่ว่ากรณีใด มีการระบุเอาไว้ว่าภายหลังทำสัญญาซื้อขายที่ดินแล้ว ผู้ขายจะไม่กระทำใดๆ ให้ที่ดินนั้นๆ เสื่อมประโยชน์หรือเสื่อมราคา หรือผู้ขายยินยอมชดเชยกรณีเกิดค่าเสียหาย ในกรณีที่ไม่ปฏิบัติตามสัญญาซื้อขายแก่ผู้ซื้อ

3.มีพยานรู้เห็นในการทำสัญญาซื้อขายที่ดิน

พยานเป็นบุคคลสำคัญที่สามารถช่วยยืนการทำสัญญา ในกรณีที่เกิดข้อพิพาทหรือการฟ้องร้อง

4.ถ่ายรูปเก็บไว้เป็นหลักฐาน

ควรทำการถ่ายรูปหรือทำสำเนาเอกสารสำคัญต่างๆ เอาไว้ ไม่ว่าจะเป็นหลักฐานการส่งมอบ การโอนเงิน สลิป หรือใบเสร็จโอนเงินผ่านธนาคาร เพื่อเก็บไว้เป็นหลักฐานสำคัญในกรณีที่ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งทำผิดสัญญา เกิดกรณีพิพาทหรือมีการฟ้องร้องต่อศาล

สรุป การทำสัญญาซื้อขายที่ดินไม่มีโฉนดนั้นสามารถทำได้ โดยเป็นข้อตกลงการซื้อขายระหว่างสองฝ่าย ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ทั้งนี้ก่อนทำการซื้อขายที่ดิน ก็ขอแนะนำให้ศึกษาข้อกฎหมาย รูปแบบเอกสารสิทธิ์ รวมไปถึงลักษณะของที่ดินให้ชัดเจนถี่ถ้วน เพื่อป้องกันไม่ให้ถูกเอารัดเอาเปรียบ หรือได้มาซึ่งที่ดินผิดกฎหมาย ซึ่งเมื่อได้รับสิทธิ์ในการใช้ประโยชน์ในที่ดินแล้ว ก็ควรดำเนินการยื่นคำขอออกโฉนดที่ดินโดยเร็ว จดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่กรมที่ดินอย่างถูกต้อง

เกี่ยวกับ THAC

สถาบันอนุญาโตตุลาการ (Thailand Arbitration Center) หรือ THAC เป็นสถาบันฯ ที่ให้บริการด้านการอนุญาโตตุลาการ และการประนอมข้อพิพาทในระดับสากล ดำเนินการตั้งแต่ พ.ศ. 2558 โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อสนับสนุนและส่งเสริมระบบอนุญาโตตุลาการระหว่างประเทศ และให้บริการด้านอนุญาโตตุลาการที่มีความเป็นอิสระและมีมาตรฐานสากล ด้วยประสบการณ์และความชำนาญทางวิชาชีพ จึงทำให้มั่นใจได้ว่าผู้มาใช้บริการจะได้รับบริการที่ถูกต้องรวดเร็ว อีกทั้ง THAC ตั้งอยู่ใจกลางเมือง ช่วยให้สะดวกสบายในการเดินทาง และมีอัตราค่าบริการที่ต่ำกว่า ช่วยให้ประหยัดทั้งเวลาและค่าใช้จ่าย

สนใจติดต่อ THAC ได้ที่:
อีเมล: [email protected]
โทร.: +66(0)2018 1615