เจาะลึก! ประเด็นสิทธิเหนือพื้นดินและการจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดิน

เจาะลึก! ประเด็นสิทธิเหนือพื้นดินและการจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดิน

สิทธิเหนือพื้นดินและการจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินเป็นเรื่องที่เจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินควรทราบ ส่วนผู้ที่มีสิทธิ์ใช้สอย หรือได้รับประโยชน์จากที่ดินของผู้อื่น แม้ว่าตนเองจะไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินก็ตาม ก็ควรทราบถึงสิทธิของตนด้วยเช่นเดียวกัน เนื่องจากเป็นทรัพยสิทธิที่มีการกำหนดไว้ในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ (ป.พ.พ.) และมีผลบังคับใช้ตามกฎหมาย 

ในบทความนี้ มาเรียนรู้เรื่องที่ดินอันเป็นทรัพย์สินที่ซื้อขายกันได้ว่า สิทธิเหนือพื้นดินคืออะไร มีกี่รูปแบบ แล้วสิทธิเหนือพื้นดินกับสิทธิอาศัยต่างกันอย่างไร

สิทธิเหนือพื้นดินคืออะไร?

สิทธิเหนือพื้นดิน คือ เจ้าของที่ดินเป็นผู้ให้สิทธิ์เหนือพื้นดินแก่บุคคลอื่นในการเป็นเจ้าของโรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง หรือสิ่งเพาะปลูก บนดินหรือใต้ดินบนที่ดินของตนเอง ตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา 1410 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ เช่น นายเอเป็นเจ้าของที่ดิน ตกลงและยินยอมให้นายบีทำการเช่าที่ดินของตนและปลูกบ้านบนที่ดินนั้นได้ ซึ่งตัวอย่างในกรณีนี้ นายบีมีสิทธิ์เหนือพื้นดินบนที่ดินของนายเอแปลงดังกล่าว แต่จะต้องมีนิติกรรมสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษร พร้อมกับการทำหนังสือและจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่จึงจะมีผลทางกฎหมายอย่างสมบูรณ์

นอกจากนี้ สิทธิเหนือพื้นดินนั้นจะก่อให้เกิดโดยมีกำหนดเวลาไม่เกิน 30 ปี หรือตลอดชีวิตเจ้าของที่ดิน หรือตลอดชีวิตผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินนั้นก็ได้ อีกทั้งยังสามารถโอนและรับมรดกที่เป็นสิทธิเหนือพื้นดินได้อีกด้วย

สิทธิเหนือพื้นดินมีอะไรบ้าง?

สิทธิเหนือพื้นดินตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา 1410-1416 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มีดังนี้

• • มาตรา 1410 เจ้าของที่ดินอาจก่อให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินเป็นคุณแก่บุคคลอื่น โดยให้บุคคลนั้นมีสิทธิเป็นเจ้าของโรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง หรือสิ่งเพาะปลูก บนดินหรือใต้ดินนั้น

• •มาตรา 1411 ถ้ามิได้กำหนดไว้เป็นอย่างอื่นในนิติกรรมอันก่อให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินไซร้ ท่านว่าสิทธินั้นอาจโอนได้และรับมรดกกันได้

• • มาตรา 1412 สิทธิเหนือพื้นดินนั้นจะก่อให้เกิดโดยมีกำหนดเวลา หรือตลอดชีวิตเจ้าของที่ดิน หรือตลอดชีวิตผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินนั้นก็ได้ ถ้าก่อให้เกิดสิทธิพื้นดินโดยมีกำหนดเวลาไซร้ ท่านให้นำบทบัญญัติมาตรา 1403 วรรค 3 มาใช้บังคับโดยอนุโลม

• • มาตรา 1413 ถ้าสิทธิเหนือพื้นดินนั้นไม่มีกำหนดเวลาไซร้ ท่านว่าคู่กรณีฝ่ายใดจะบอกเลิกเสียในเวลาใดก็ได้ แต่ต้องบอกล่วงหน้าแก่อีกฝ่ายหนึ่งตามสมควร ถ้ามีค่าเช่าซึ่งจำต้องให้แก่กันไซร้ ท่านว่าต้องบอกล่วงหน้าปีหนึ่ง หรือให้ค่าเช่าปีหนึ่ง

• • มาตรา 1414 ถ้าผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินละเลยไม่ปฏิบัติตามเงื่อนไขอันเป็นสาระสำคัญ ซึ่งระบุไว้ในนิติกรรมก่อตั้งสิทธินั้นก็ดี หรือถ้ามีค่าเช่าซึ่งจะต้องให้แก่กัน แต่ผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินละเลยไม่ชำระถึงสองปีติด ๆ กันก็ดี ท่านว่าคู่กรณีอีกฝ่ายหนึ่งจะบอกเลิกสิทธิเหนือพื้นดินก็ได้

• • มาตรา 1415 สิทธิเหนือพื้นดินไม่สิ้นไปโดยเหตุที่โรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง หรือสิ่งเพาะปลูกสลายไป แม้การสลายนั้นจะเป็นเพราะเหตุสุดวิสัย

• • มาตรา 1416 เมื่อสิทธิเหนือพื้นดินสิ้นไป ผู้ทรงสิทธิจะรื้อถอนโรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง สิ่งเพาะปลูกของตนไปก็ได้ แต่ต้องทำให้ที่ดินเป็นตามเดิม แต่ถ้าเจ้าของที่ดินจะไม่ยอมให้รื้อถอนไป และบอกเจตนาจะซื้อตามราคาท้องตลาดไซร้ ท่านว่าผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินจะไม่ยอมขายไม่ได้ เว้นแต่จะมีเหตุอันสมควร

การจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดิน

ประเภทการจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินสามารถแบ่งออกเป็น 6 รูปแบบ ได้แก่

1. สิทธิเหนือพื้นดิน 

หมายถึง กรณีเจ้าของที่ดินก่อให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินในที่ดินของตนทั้งหมด

2. สิทธิเหนือพื้นดินเฉพาะส่วน 

หมายถึง กรณีเจ้าของรวมคนใดคนหนึ่ง หรือหลายคนในที่ดิน แต่ไม่ใช่ทุกคนก่อให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินในที่ดินเฉพาะส่วนของตน

3. แบ่งก่อตั้งสิทธิเหนือพื้นดิน 

หมายถึง กรณีเจ้าของที่ดินก่อให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินบางส่วนแต่ไม่เต็มแปลง

4. ปลอดสิทธิเหนือพื้นดิน 

หมายถึง กรณีได้จดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินไว้ก่อน แล้วต่อมามีการแบ่งแยกที่ดินดังกล่าว และคู่กรณีตกลงกันให้ที่ดินแปลงที่แบ่งแยกออกไปหรือที่ดินแปลงคงเหลือ ไม่มีสิทธิเหนือพื้นดินต่อไป

5. โอนมรดกสิทธิเหนือพื้นดิน 

หมายถึง กรณีที่ได้จดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินไว้อยู่แล้ว ต่อมาผู้ทรงสิทธิเสียชีวิต ทายาทผู้ทรงสิทธิจึงมาขอรับมรดกสิทธิเหนือพื้นดินที่ได้จดทะเบียนไว้

6. เลิกสิทธิเหนือพื้นดิน 

หมายถึง กรณีได้จดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินไว้แล้ว ต่อมาเจ้าของที่ดินและผู้ทรงสิทธิตกลงระหว่างกันให้ยกเลิกสิทธิเหนือพื้นดิน

การจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดิน มีค่าใช้จ่ายเท่าไหร่?

ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดิน (ไม่รวมค่าอากรแสตมป์) แบ่งออกเป็น 2 กรณี คือ

1. การจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินโดยไม่มีค่าตอบแทน

เป็นการจดทะเบียนประเภทไม่มีทุนทรัพย์ โดยคิดค่าธรรมเนียมแปลงละ 50 บาท

2. การจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินที่มีค่าตอบแทน

เป็นการจดทะเบียนประเภทมีทุนทรัพย์ โดยถือเอาค่าตอบแทนที่คู่กรณีตกลงชำระให้แก่กันเป็นราคาประเมินทุนทรัพย์ เพื่อเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมในอัตราร้อยละ 1 

สิทธิเหนือพื้นดินขายได้ไหม?

ตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา 1416 กล่าวว่า “เมื่อสิทธิเหนือพื้นดินสิ้นไป ผู้ทรงสิทธิจะรื้อถอนโรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง สิ่งเพาะปลูกของตนไปก็ได้ แต่ต้องทำให้ที่ดินเป็นตามเดิม แต่ถ้าเจ้าของที่ดินจะไม่ยอมให้รื้อถอนไป และบอกเจตนาจะซื้อตามราคาท้องตลาดไซร้ ท่านว่าผู้ทรงสิทธิเหนือพื้นดินจะไม่ยอมขายไม่ได้ เว้นแต่จะมีเหตุอันสมควร”

ดังนั้นสิทธิเหนือพื้นดิน สามารถขายโรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง สิ่งเพาะปลูกให้กับเจ้าของที่ดิน หรือผู้อื่นในราคาตลาดได้ เว้นเสียแต่จะมีเหตุอันสมควรเท่านั้นที่ทำให้ไม่สามารถขายได้ นอกจากนี้สิทธิเหนือพื้นดินยังรวมไปถึงที่ดินเปล่าที่มีเอกสารสิทธิ์ น.ส.3 หรือ น.ส.3ก แต่ยังไม่รวมถึงที่ดินไม่มีโฉนด

โดยการได้มาของสิทธิเหนือพื้นดิน เกิดขึ้นจาก 2 ประการ คือ

1. เจ้าของที่ดินยินยอมให้สิทธิเหนือพื้นดินแก่บุคคลอื่นในการเป็นเจ้าของโรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง หรือสิ่งเพาะปลูก บนดิน หรือใต้ดินนั้น

2. เจ้าของที่ดินและเจ้าของบ้าน ทำการขายบ้านให้กับผู้อื่น โดยได้ทำหนังสือและจดทะเบียนยินยอมให้ผู้ซื้อบ้านมีสิทธิ์เหนือพื้นดินนั้น 

สิทธิเหนือพื้นดินกับสิทธิอาศัยต่างกันอย่างไร?

ตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา 1411 กล่าวว่า “ถ้ามิได้กำหนดไว้เป็นอย่างอื่นในนิติกรรมอันก่อให้เกิดสิทธิเหนือพื้นดินไซร้ ท่านว่าสิทธินั้นอาจโอนได้และรับมรดกกันได้”

สิทธิอาศัยจะโอนให้แก่กันไม่ได้แม้โดยทางมรดก ตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา 1404 แต่สิทธิเหนือพื้นดินนั้นถ้าไม่ได้กำหนดการห้ามโอนโดยทางนิติกรรมไว้ก็ย่อมโอนได้และรับมรดกกันได้ ซึ่งจะมีค่าตอบแทน หรือจะโอนโดยเสน่หาก็ได้ และการรับมรดกนั้นอาจได้รับโดยเป็นทายาทโดยธรรม หรือโดยเป็นผู้รับพินัยกรรมก็ได้ ฉะนั้นจึงไม่ถือว่าเป็นสิทธิ์เฉพาะตัวผู้ทรงสิทธิ์เท่านั้น เว้นเสียแต่ว่านิติกรรมนั้นกำหนดไว้เป็นอย่างอื่น

สรุปสิทธิเหนือพื้นดิน 

ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์เกี่ยวกับที่ดินอันเป็นทรัพย์สินที่ซื้อขายกันได้ มีรายละเอียดปลีกย่อยมากมายเกี่ยวกับสิทธิของเจ้าของกรรมสิทธิ์และผู้ทรงสิทธิในที่ดิน เจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินและผู้ทรงสิทธิตามกฎหมายจะต้องทำการศึกษาข้อมูล รูปแบบและรายละเอียดให้เข้าใจอย่างถี่ถ้วน เพื่อให้ได้รับผลประโยชน์จากกฎหมายอย่างสูงสุด ซึ่งการทำข้อตกลงระหว่างสองฝ่ายตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ไม่ว่าจะเป็นสัญญาซื้อขาย หรือจดทะเบียนสิทธิเหนือพื้นดินจะต้องมีนิติกรรมสัญญา มีการทำหนังสือและจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่พนักงานจึงจะมีผลโดยสมบูรณ์

ทั้งนี้ในการซื้อ-ขาย หรือโอนย้ายสิทธิเหนือพื้นดิน อาจมีความเป็นไปได้ที่จะเกิดข้อพิพาททางกฎหมาย หากหนังสือสัญญาซื้อขาย หรือข้อตกลงระหว่างกันไม่ชัดเจน ซึ่งอาจจำเป็นต้องอาศัยการเจรจา ไกล่เกลี่ย หรืออนุญาโตตุลาการ เพื่อประนอมข้อพิพาทและหาทางออกที่ลงตัวกับทั้งสองฝ่ายหากเกิดความขัดแย้ง โดยทาง THAC ยินดีให้บริการคำแนะนำ รวมถึงบริการไกล่เกลี่ยข้อพิพาทจากประสบการณ์และความชำนาญ

เกี่ยวกับ THAC

สถาบันอนุญาโตตุลาการ (Thailand Arbitration Center) หรือ THAC เป็นสถาบันฯ ที่ให้บริการด้านการอนุญาโตตุลาการ และการประนอมข้อพิพาทในระดับสากล ดำเนินการตั้งแต่ พ.ศ. 2558 โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อสนับสนุนและส่งเสริมระบบอนุญาโตตุลาการระหว่างประเทศ และให้บริการด้านอนุญาโตตุลาการที่มีความเป็นอิสระและมีมาตรฐานสากล ด้วยประสบการณ์และความชำนาญทางวิชาชีพ จึงทำให้มั่นใจได้ว่าผู้มาใช้บริการจะได้รับบริการที่ถูกต้องรวดเร็ว อีกทั้ง THAC ตั้งอยู่ใจกลางเมือง ช่วยให้สะดวกสบายในการเดินทาง และมีอัตราค่าบริการที่ต่ำกว่า ช่วยให้ประหยัดทั้งเวลาและค่าใช้จ่าย

สนใจติดต่อ THAC ได้ทาง

อีเมล: [email protected]