เรื่องน่ารู้เกี่ยวกับสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์

เรื่องน่ารู้เกี่ยวกับสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์

สำหรับการซื้อสินค้าสักอย่าง เพียงแค่ตกลงซื้อและชำระสินค้าเท่านี้ การซื้อขายก็ถือว่าจบขั้นตอนแล้ว แต่สำหรับการซื้อสินค้าที่มีมูลค่าสูง กว่าจะไปถึงขั้นตอนนั้น อาจมีหลากหลายขั้นตอนที่ห้ามมองข้าม อย่างการทำสัญญาจะซื้อจะขายและสัญญาซื้อขาย ยิ่งในวงการอสังหาริมทรัพย์แล้ว จำเป็นต้องมีขั้นตอนนี้ ดังนั้น THAC จะพาทุกคนมารู้จักสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์กันว่าคืออะไรและต้องรู้อะไรเกี่ยวกับสัญญาฉบับนี้กัน

สัญญาซื้อขาย คืออะไร?

สัญญาซื้อขายที่คู่สัญญาได้ทำเพื่อตกลงกันว่าจะทำการโอนกรรมสิทธิ์หรือการซื้อขายกัน นับเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด ซึ่งก่อนที่จะทำสัญญาซื้อขายอาจจะมีการทำ “สัญญาจะซื้อจะขาย” หรือ “สัญญาวางเงินมัดจำ” ได้ เพื่อเป็นการตกลงว่าจะมีการซื้อขายในอนาคตพร้อมช่วงเวลาที่ชัดเจน ก่อนที่จะเกิดสัญญาซื้อขายปกติ ซึ่งจะมีการโอนกรรมสิทธิ์จากผู้ขายไปยังผู้ซื้อทันที ณ วันที่ทำสัญญากันอย่างชัดเจน นอกจากนี้ในกรณีที่เป็นการซื้อขายทั่วไปอย่างรถยนต์ เพียงให้คำมั่นว่าจะซื้อจะขายก็เพียงพอแล้วที่จะเป็นสัญญาซื้อขาย

โดยรายละเอียดในสัญญาซื้อขาย จะต้องมีรายละเอียดครบถ้วนและชัดเจน ทั้งวันที่จะทำสัญญา รายละเอียดระหว่างคู่สัญญา รายละเอียดของอสังหาริมทรัพย์ ราคาซื้อขายและรายละเอียดการชำระเงิน รายละเอียดค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์ ความรับผิดชอบกรณีผิดสัญญา ข้อตกลงและเงื่อนไขอื่นๆ และการลงชื่อคู่สัญญาและพยาน

กล่าวได้ว่าลักษณะสำคัญของสัญญาซื้อขาย คือ เป็นสัญญาต่างตอบแทนที่จะต้องมีคู่สัญญาสองฝ่ายต่างได้ประโยชน์ โดยต้องเป็นสัญญาที่ผู้ขายจะต้องประสงค์จะโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อและผู้ซื้อประสงค์ที่จะชำระราคาแก่ผู้ขาย ซึ่งหากเป็นสินค้าทั่วไปจะเป็นสัญญาไม่มีแบบ คือ ทั้งสองฝ่ายตกลงกันก็ถือเป็นการซื้อขายแล้ว ยกเว้นเป็นอสังหาริมทรัพย์หรือสังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษจะต้องทำตามแบบ ไม่เช่นนั้นสัญญาจะตกเป็นโมฆะ ดังนั้นเรามาเจาะลึกสัญญาซื้อขายมีแบบกัน

สัญญาซื้อขายมีแบบ

สัญญาซื้อขายมีแบบ คือ สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดที่กฎหมายบังคับให้ต้องมีและนำไปจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่พนักงานนั้น จึงถือว่าการซื้อขายเสร็จสิ้น เพราเป็นการโอนกรรมสิทธิ์ให้ตกเป็นของผู้ซื้อในที่สุดและไม่เป็นโมฆะ ซึ่งสัญญาซื้อขายมีแบบจะบังคับให้ต้องดำเนินการประกอบด้วยสินค้าประเภท ดังนี้

• อสังหาริมทรัพย์ คือ สิทธิ์ที่เกี่ยวข้องกับกรรมสิทธิ์ในที่ดิน เช่น ที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง อาคาร บ้านเรือน สำนักงาน โรงงานอุตสาหกรรม ไม้ยืนต้น รวมถึงสิ่งอื่นใดที่อยู่ติดกับที่ดินซึ่งเคลื่อนที่ไม่ได้ 
• สังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษ คือ ทรัพย์อื่นนอกจากอสังหาริมทรัพย์ที่มี กฎหมายได้กำหนดให้เป็นทรัพย์ในลักษณะพิเศษกว่าสังหาริมทรัพย์ทั่วไป ได้แก่ เรือกำปั่นมีระวางตั้งแต่หกตันขึ้นไป เรือกลไฟ หรือเรือยนต์ที่มีระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป แพ และสัตว์พาหนะ คือ ช้าง ม้า วัว ควาย ลา ล่อ

ถ้าต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ต้องรู้อะไรบ้าง

จากที่กล่าวไปแล้ว หลายคนคงพอจะเข้าหลักเกณฑ์ของหนังสือสัญญาซื้อขายแล้ว คราวนี้มาทราบเรื่องน่ารู้เกี่ยวกับสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์กัน

1. การทำสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ต้องจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่ ณ กรมที่ดินเขตอสังหาริมทรัพย์ จึงจะถือว่าการโอนกรรมสิทธิ์เสร็จสิ้น หากไม่มีขั้นตอนเหล่านี้ จะถือว่าสัญญาซื้อขายเป็นโมฆะ 
2. การทำสัญญาจะซื้อจะขายอสังหาริมทรัพย์ไม่จำเป็นที่จะต้องทำก่อนสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ เพราะกฎหมายไม่ได้บังคับ แต่สามารถทำได้หากต้องการ เพราะสัญญาจะซื้อจะขายถือเป็นการแสดงเจตนาว่าจะมีการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในอนาคต ซึ่งอาจจะมีการเรียกเก็บค่ามัดจำไว้และมีการกำหนดวันที่ในการโอนกรรมสิทธิ์ชัดเจน
3. รายละเอียดค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์จะประกอบด้วย ค่าธรรมเนียมการโอนคิดจากราคาประเมินหรือราคาขาย 2% ค่าจดจำนอง 1% ขอยอดจดจำนองทั้งหมด ค่าอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาประเมินหรือราคาขาย ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจะถูกหัก ณ ที่จ่าย และค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ในกรณีที่ผู้ขายเป็นเจ้าของบ้านต่ำกว่า 5 ปี ถ้ามากกว่า 5 ปีจะมีการเสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะตามลำดับขั้นบันได โดยในสัญญาจะต้องมีการระบุความรับผิดชอบค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์อย่างชัดเจน เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาความเข้าใจไม่ตรงกันระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย
4. ก่อนทำและเซ็นสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ควรเข้าตรวจสอบสภาพอสังหาริมทรัพย์ก่อนตัดสินใจเซ็นสัญญา นอกจากนี้ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายจะต้องแสดงตนว่าเป็นบุคคลถือครองกรรมสิทธิ์ในที่ดิน สามารถทำสัญญาได้ โดยตรวจสอบข้อมูลเบื้องต้นจากบัตรประชาชนทั้งสองฝ่าย และตรวจสอบความถูกต้องของสัญญาว่าข้อมูลถูกต้อง การสะกดคำต่างๆ วันเวลา เงื่อนไขต่างๆ ให้ตรงความต้องการก่อนตัดสินใจเซ็นสัญญา

สุดท้ายนี้ทุกคนคงเข้าใจเกี่ยวกับสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เพิ่มเติมจากเดิม ซึ่งใครที่ต้องการจะทำสัญญาซื้อขายต่างๆ ทั้งสัญญาซื้อขายสินค้า สัญญาซื้อขายรถยนต์ หรือแม้แต่สัญญาจะซื้อจะขาย อีกหนึ่งส่วนสำคัญที่ต้องใส่ คือ ความรับผิดชอบกรณีผิดสัญญาและวิธีการระงับข้อพิพาทด้วยการประนอมข้อพิพาทของ THAC ก็เป็นอีกหนึ่งวิธีที่ช่วยให้การประนอมข้อพิพาทยุติลงอย่างสันติได้

เกี่ยวกับเรา

สถาบันอนุญาโตตุลาการ (Thailand Arbitration Center) หรือ THAC เป็นสถาบันฯ ที่ให้บริการด้านการอนุญาโตตุลาการ และการประนอมข้อพิพาทในระดับสากล ดำเนินการตั้งแต่ พ.ศ. 2558 โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อสนับสนุนและส่งเสริมระบบอนุญาโตตุลาการระหว่างประเทศ และให้บริการด้านอนุญาโตตุลาการที่มีความเป็นอิสระและมีมาตรฐานสากล ด้วยประสบการณ์และความชำนาญทางวิชาชีพ จึงทำให้มั่นใจได้ว่าผู้มาใช้บริการจะได้รับบริการที่ถูกต้องรวดเร็ว อีกทั้ง THAC ตั้งอยู่ใจกลางเมือง ช่วยให้สะดวกสบายในการเดินทาง และมีอัตราค่าบริการที่ต่ำกว่า ช่วยให้ประหยัดทั้งเวลาและค่าใช้จ่าย

สนใจติดต่อ THAC ได้ที่ อีเมล [email protected] หรือ โทร +66(0)2018 1615