คนมีบ้าน มีที่ดิน ควรรู้เอาไว้! ภาวะจำยอมคืออะไร? ข้อกฎหมายสำคัญของคนมีทรัพย์สินและอสังหาริมทรัพย์

คนมีบ้าน มีที่ดิน ควรรู้เอาไว้! ภาวะจำยอมคืออะไร? ข้อกฎหมายสำคัญของคนมีทรัพย์สินและอสังหาริมทรัพย์

ภาระจำยอมคืออะไร?

ภาระจำยอม คือ ผืนหรือแปลงที่ดิน ซึ่งจะต้องตกเป็น ”ภาระ” เพื่อให้ผู้อื่นใช้ประโยชน์ในที่ดินของตน โดยเป็นสิทธิในอสังหาริมทรัพย์ประเภทหนึ่งที่ถูกกำหนดขึ้นโดยประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ทั้งนี้มีรายละเอียดระบุไว้ในหลายมาตรา ซึ่งโดยหลักแล้วถูกบัญญัติไว้ในมาตรา ๑๓๘๗ ความว่า “อสังหาริมทรัพย์อาจต้องตกอยู่ในภาระจำยอมอันเป็นเหตุให้เจ้าของต้องยอมรับกรรมบางอย่างซึ่งกระทบถึงทรัพย์สินของตน หรือต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างอันมีอยู่ในกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินนั้น เพื่อประโยชน์แก่อสังหาริมทรัพย์อื่น”

ทั้งนี้ ภาระจำยอมนั้นประกอบไปด้วยอสังหาริมทรัพย์ 2 ประเภท ได้แก่

1. ภารยทรัพย์ (อ่านว่า พา-ระ-ยะ-ทรัพย์) – คือ ที่ดินที่ต้องยอมรับ “กรรม” ให้ผู้อื่นใช้ประโยชน์ในที่ดินของตน เป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ตกอยู่ในบังคับภาระจำยอม

2. สามยทรัพย์ (อ่านว่า สา-มะ-ยะ-ทรัพย์) – คือ ที่ดินที่ได้รับผลประโยชน์จากที่ดินภาระจำยอม โดยส่วนมาก คือ ที่ดินที่ติดกันกับภารยทรัพย์s และมีสิทธิในการใช้ที่ดินภารยทรัพย์นั้นๆ

โดย เจ้าของที่ดินแปลงภารยทรัพย์จะต้องยอมรับภาระบางอย่างซึ่งกระทบต่อการใช้ที่ดินของตัวเอง หรือต้องงดเว้นการใช้สิทธิบางอย่างในที่ดินตนเอง เพื่อเป็นประโยชน์แก่ที่ดินสามยทรัพย์

อย่างไรก็ตาม ภาระจำยอมอาจไม่ใช่แปลงที่ดินที่ติดกับทางสัญจรหรืออยู่ติดกับที่ดินตาบอดเสมอไป เพราะสามารถเกิดจากการตกลงร่วมกันระหว่างเจ้าของที่ดินสองฝ่ายได้เช่นกัน โดยมีการทำหนังสือเป็นลายลักษณ์อักษร พร้อมจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่

สิทธิและหน้าที่ของเจ้าของภารยทรัพย์

เมื่อเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่ตกเป็นภารยทรัพย์ เจ้าของมีสิทธิและหน้าที่ต่างๆ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ คือ

• ต้องไม่กระทำการใดๆ ที่ส่งผลให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมนั้นลดลงไป (มาตรา ๑๓๙๐)
• มีสิทธิปฏิเสธการเปลี่ยนแปลงในภารยทรัพย์ตามความต้องการของเจ้าของสามยทรัพย์ ซึ่งที่จะทำให้ภาระเพิ่มขึ้น (มาตรา ๑๓๘๙)
• ต้องมอบสิทธิให้เจ้าของสามยทรัพย์ใช้ภาระจำยอมตามจำเป็นแต่ต้องเสียค่าใช้จ่าย ทั้งนี้ ต้องก่อให้เกิดความเสียหายต่อภารยทรัพย์น้อยที่สุด (มาตรา ๑๓๙๑)

การได้มาซึ่งภาระจำยอมมีกี่วิธี?

ในทางกฎหมาย การได้มาซึ่งภาระจำยอมนั้นมีอยู่ด้วยกัน 2 กรณี คือ โดยนิติกรรม และ โดยอายุความ โดยมีรายละเอียดดังนี้

1. การได้ภาระจำยอมมาโดยนิติกรรม

ภาระจำยอมที่เกิดขึ้นทางนิติกรรม คือ การทำสัญญาระหว่างเจ้าของที่ดิน 2 แปลงว่า จะมีการทำข้อตกลงภาระจำยอมเพื่อใช้งานที่ดินแปลงนั้นๆ ให้เกิดประโยชน์ อย่างการทำสัญญายินยอมให้มีทางเดิน ทางรถวิ่งผ่าน หรือมีการเชื่อมต่อสาธารณูปโภค เป็นต้น

ตัวอย่างภาระจำยอมทางนิติกรรม เช่น เรามีที่ดินติดกันสองแปลง คือ แปลงในและแปลงนอก แล้วมีการตกลงทำสัญญาซื้อขายที่ดิน โดยมีการขายที่ดิน “แปลงใน” ให้กับนาย A ซึ่งเป็นที่ดินตาบอด โดยระบุข้อตกลงว่า นาย A สามารถใช้ทางบนที่ดินของแปลงนอกเป็นทางออกสู่ถนนสาธารณะได้ ดังนั้น นาย A ย่อมได้สิทธิ “ภาระจำยอม” บนที่ดินแปลงนอกเราไป

ที่สำคัญการได้ภาระจำยอมมาโดยนิติกรรม จำเป็นต้องทำหนังสือสัญญาและจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่ ไม่อย่างนั้นจะถือว่าสัญญาไม่สมบูรณ์

2. การได้ภาระจำยอมมาโดยอายุความ (ผลของกฎหมาย)

ภาระจำยอมที่ได้มาโดยอายุความนั้นเกิดจากการให้ความยินยอมใช้ที่ดินนั้นๆ ต่อเนื่องกัน 10 ปี โดยเปิดเผย และเจ้าของที่ดินภารยทรัพย์ไม่คัดค้านใดๆ โดยที่การเข้าไปเจรจากับเจ้าของที่ดินภารยทรัพย์นั้นอาจมีหรือไม่มีค่าทดแทนก็ได้

ตัวอย่างภาระจำยอมทางอายุความ เช่น เราขับรถหรือเดินผ่านที่ดินของนาง C เป็นประจำโดยเปิดเผยและเป็นที่รับรู้ เป็นระยะเวลา 10 ปีแล้ว ในทางกฎหมาย เราย่อมได้สิทธิในภาระจำยอม (ที่ดิน) ของนาง C โดยทันที ทั้งนี้ต้องให้ภารยทรัพย์ดังกล่าว ในกรณีนี้ คือ “ถนน” เกิดความเสียหายน้อยที่สุด และต้องเสียค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซม หากเราทำให้เกิดความเสียหาย

ในอีกหนึ่งกรณีที่เป็นภาระจำยอมตามผลของกฎหมาย คือ นาย A ได้ปลูกสิ่งปลูกสร้างล้ำเข้ามาในเขตบ้านของเราโดยสุจริตจริง กล่าวคือ ไม่ทราบว่าที่ดินส่วนนั้นเป็นของเรา และไม่ได้ล้ำเข้ามามากเกินไปนัก สามารถเจรจากับนาย A ได้ว่า ไม่จำเป็นต้องทำการรื้อถอนสิ่งปลูกสร้าง เพียงแต่ต้องจ่ายค่าใช้ที่ดินให้กับเรานั่นเอง

ภาระจำยอม ตกทอดได้ไหม?