รู้ก่อนทำสัญญา! กรณีใดที่สัญญาซื้อขายถือเป็นโมฆะ

รู้ก่อนทำสัญญา! กรณีใดที่สัญญาซื้อขายถือเป็นโมฆะ

ทำสัญญาซื้อขายแล้ว แต่สุดท้ายสัญญาเหล่านั้นดันกลายเป็นโมฆะไปเสียได้ เหตุการณ์ดังกล่าวถือเป็นเรื่องที่ทำให้หลายคนหัวเสียอย่างมาก ดังนั้น THAC ขอพามาดูลักษณะสำคัญของสัญญาซื้อขาย ประเภทของสัญญาซื้อขายมีอะไรบ้าง พร้อมตอบคำถามว่ากรณีใดที่สัญญาซื้อขายถือเป็นโมฆะ

ลักษณะสำคัญของสัญญาซื้อขาย

สัญญาซื้อขาย เป็นสัญญาต่างตอบแทนและได้รับประโยชน์ตอบแทนจากกันและกัน 

โดยจะมีรายละเอียดที่ผู้ขายต้องการโอนกรรมสิทธิ์ของทรัพย์สินไปยังผู้ซื้อ ผู้ซื้อจะทำการชำระราคาทรัพย์สินไปยังผู้ขายหรือตกลงว่าจะชำระราคาทรัพย์สิน ซึ่งหลังซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์สำเร็จผู้ซื้อจะใช้ประโยชน์หรือขายต่อยังไงก็ได้

ลักษณะสำคัญอีกอย่าง คือ เมื่อทำสัญญาซื้อขายแล้วจะต้องมีการโอนกรรมสิทธิ์ทันที แม้ทรัพย์สินเหล่านั้นอาจยังไม่ได้ส่งมอบหรือผู้ซื้อยังไม่ได้ชำระเงินค่าทรัพย์สินก็ตาม ผู้ซื้อก็จะได้เป็นเจ้าของทรัพย์สินเหล่านั้นหลังการทำสัญญานั้นเอง ยกเว้นแค่การทำสัญญาซื้อเงินผ่อนที่จะมีการผ่อนชำระจึงยกกรรมสิทธิ์ภายหลัง 

ประเภทสัญญาซื้อขาย

สัญญาซื้อขายเป็นสัญญาที่ไม่มีแบบ ซึ่งมีเพียงคำเสนอและคำสนองที่ตรงกันก็ถือว่าเป็นการซื้อขาย ยกเว้นแต่เป็นสินทรัพย์ชนิดพิเศษที่จะถือว่าเป็นสัญญาโมฆะ โดยประเภทสัญญาซื้อขายมีด้วยกัน ดังนี้

• สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด

สัญญาซื้อขายสำเร็จ ที่ผู้ซื้อและผู้ขายได้ตกลงซื้อขายเสร็จแล้ว ไม่จำเป็นต้องดำเนินการใดๆ ต่อกันอีก อาจมีเพียงการชำระราคาและมอบทรัพย์สินให้แก่กัน ตามป.พ.พ.มาตรา  455 

• สัญญาซื้อขายมีเงื่อนไข

สัญญาซื้อขายมีเงื่อนไข คือ สัญญาซื้อขายที่นำเหตุการณ์ในอนาคตที่ไม่แน่นอนมาเป็นเงื่อนไขในการโอนกรรมสิทธิ์ ไม่ว่าจะเป็นสัญญาซื้อขายเงื่อนไขเวลาที่จะมีการใช้ระยะเวลาที่แน่นอนหรือเงื่อนไขการโอนกรรมสิทธิ์จนว่าผู้ซื้อจะชำระราคาให้เสร็จ

• สัญญาจะซื้อจะขาย

สัญญาที่มีการตกลงว่าผู้ซื้อและผู้ขายจะไปทำการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่กันในภายภาคหน้า โดยกำหนดว่าผู้ซื้อและผู้ขายจะทำหลักฐานการซื้อขายไว้ให้แก่กันหรือวางประจำ ตลอดจนการชำระหนี้บางส่วนให้แก่กัน ซึ่งการทำสัญญาฉบับนี้จะไม่ได้มีข้อบังคับทางกฎหมาย แต่มักทำกันเฉพาะสัญญาซื้อขายมีแบบเพื่อเป็นการยืนยันว่าจะมีการจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่พนักงานในการโอนกรรมสิทธิ์

• คำมั่นว่าจะซื้อขาย

เมื่อผู้ซื้อและผู้ขายได้ให้คำมั่นต่อกันว่าจะมีการซื้อขาย เมื่อผู้รับคำมั่นได้สนองคำมั่นภายในเวลาที่กำหนดก็จะเกิดเป็นสัญญาซื้อขายขึ้น ซึ่งคำมั่นจะผูกพันกับผู้ให้คำมั่นเพียงฝ่ายเดียว 

• สัญญาซื้อขายมีแบบ

สัญญาซื้อขายที่กำหนดไว้ว่าทรัพย์บางประเภท จำเป็นที่จะต้องมีการโอนกรรมสิทธิ์ต่อหน้าเจ้าหน้าที่พนักงานจึงจะถือว่าการซื้อขายเสร็จสมบูรณ์และมีผลทางกฎหมาย ไม่ถือว่าเป็นโมฆะ โดยทรัพย์สินประเภทนั้นได้แก่อสังหาริมทรัพย์และสังหาริมทรัพย์ชนิดพิเศษ

กรณีใดที่สัญญาซื้อขายถือเป็นโมฆะ

นอกจาก การทำสัญญาที่มีแบบแต่ไม่ยอมจดทะเบียนต่อหน้าเจ้าหน้าที่จะเป็นโมฆะแล้ว การทำสัญญาซื้อขายเบ็ดเสร็จก็มีโอกาสที่สัญญาจะเป็นโมฆะได้ โดยคำว่า “โมฆะ” หมายถึง การเสียเปล่า ไม่มีผลบังคับหรือผูกผันทางกฎหมายแล้ว จึงถือว่าไม่สามารถทำเหมือนเกิดสัญญาได้ตั้งแต่ต้นนั่นเอง ซึ่งสาเหตุที่ทำให้สัญญาซื้อขายเป็นโมฆกรรมมีได้แก่ การมีวัตถุประสงค์ต้องห้ามที่ละเมิดต่อศีลธรรมอันดีของประเทศอย่างสัญญาแลกเปลี่ยนที่มีการตอบแทนให้ต้องทดแทนด้วยการเป็นภรรยาน้อย การไม่ทำให้ถูกต้องตามกฎหมาย มีเจตนาลวงแต่แรก อย่างต้องการทำสัญญาซื้อบ้านเพื่อนำไปขอสินเชื่อธนาคาร แต่ไม่ได้มีการซื้อขายกันจริง หรือการนิติกรรมอำพรางทำเพื่อจุดประสงค์อื่น การทำสัญญาผิดในสาระสำคัญอย่างการให้ดูสินค้าชนิดแรกแต่ขายสินค้าอื่นชนิดแทน มีเงื่อนไขไม่ชอบด้วยกฎหมาย ไปจนถึงโมฆียกรรมถูกบอกล้าง

กล่าวได้ว่า กรณีที่ทำให้สัญญาซื้อขายเป็นโมฆะนั่นเกิดขึ้นจากการใช้จุดประสงค์ที่ไม่ถูกต้อง ทั้งทางกฎหมาย จารีตประเพณี ตลอดจนการหลอกลวง ซึ่งจะส่งผลให้สัญญาที่ทำไปไม่มีผลแต่แรก ซึ่งเหตุการณ์เหล่านี้จำเป็นต้องตรวจสอบให้ดีก่อนตกลงทำสัญญา และต้องตรวจสอบสัญญาว่าครบและมีรายละเอียด การสะกดที่ถูกต้อง โดยเฉพาะในส่วนของการกำหนดวิธีระงับข้อพิพาท ทาง THAC ขอแนะนำให้ใส่ข้อสัญญาการประนอมข้อพิพาท​​ที่มอบข้อพิพาทให้สถาบันอนุญาโตตุลาการเป็นผู้ดำเนินการ ระงับข้อพิพาทด้วยการประนอม เพื่อให้การระงับข้อพิพาทสามารถยุติลงได้อย่างสันตินั่นเอง

เกี่ยวกับเรา

สถาบันอนุญาโตตุลาการ (Thailand Arbitration Center) หรือ THAC เป็นสถาบันฯ ที่ให้บริการด้านการอนุญาโตตุลาการ และการประนอมข้อพิพาทในระดับสากล ดำเนินการตั้งแต่ พ.ศ. 2558 โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อสนับสนุนและส่งเสริมระบบอนุญาโตตุลาการระหว่างประเทศ และให้บริการด้านอนุญาโตตุลาการที่มีความเป็นอิสระและมีมาตรฐานสากล ด้วยประสบการณ์และความชำนาญทางวิชาชีพ จึงทำให้มั่นใจได้ว่าผู้มาใช้บริการจะได้รับบริการที่ถูกต้องรวดเร็ว อีกทั้ง THAC ตั้งอยู่ใจกลางเมือง ช่วยให้สะดวกสบายในการเดินทาง และมีอัตราค่าบริการที่ต่ำกว่า ช่วยให้ประหยัดทั้งเวลาและค่าใช้จ่าย

สนใจติดต่อ THAC ได้ที่ อีเมล [email protected] หรือ โทร +66(0)2018 1615