ทำอย่างไรเมื่อผู้พัฒนาอสังหาฯ ทำผิดสัญญาจะซื้อจะขายคอนโด

ทำอย่างไรเมื่อผู้พัฒนาอสังหาฯ ทำผิดสัญญาจะซื้อจะขายคอนโด

คอนโดมิเนียมคือรูปแบบที่อยู่อาศัยที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิตของชาวเมืองหลายคน ซึ่งในการซื้อคอนโด เราต้องมีการทำสัญญาจะซื้อจะขายกับทางโครงการหรือ “ผู้จะขาย” เนื่องจากต้องใช้เวลาในการขอสินเชื่อจากสถาบันการเงิน สัญญาดังกล่าวจึงเกิดขึ้นเพื่อป้องกันไม่ให้ผู้อื่นมาชิงซื้อตัดหน้าระหว่างรอการอนุมัติสินเชื่อ หรือรอดำเนินการด้านอื่น ๆ 

ทั้งนี้ อาจจะมีบางโอกาสที่ผู้พัฒนาอสังหาฯ “ผิดสัญญา” ไม่โอนกรรมสิทธิ์หรือคืนเงินค่ามัดจำ เพื่อป้องกันเหตุการณ์ลักษณะนี้ THAC จึงอาสามาบอกให้ทราบถึงสัญญาจะซื้อจะขายคอนโด การบอกเลิกสัญญา และวิธีการดำเนินการเมื่อผู้พัฒนาอสังหาฯ ทำผิดสัญญา

สัญญาจะซื้อจะขายคอนโด คืออะไร ?

สัญญาจะซื้อจะขาย คือ รูปแบบสัญญาที่ทำหน้าที่ในการแสดงเจตจำนงในการว่าจะมีการซื้อขายในอนาคต ที่เกิดขึ้นระหว่างคู่สัญญา ณ วันที่ทำสัญญา ถือเป็นการจับจองยูนิตคอนโดห้องนั้นๆ โดยมีการวางเงินมัดจำ ตกลงกันว่าจะโอนกรรมสิทธิ์ หรือซื้อขายอย่างถูกกฎหมายก่อนการซื้อขายจริง เนื่องจากโครงการคอนโดดังกล่าวอาจอยู่ในกระบวนการก่อสร้าง หรือ อยู่ในระหว่างรอผู้ซื้อทำสัญญากู้สินเชื่อ

การซื้อขายคอนโดหรือห้องชุด จะต้องใช้หนังสือสัญญาจะซื้อจะขายคอนโด โดยต้องมีการระบุเลขหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อ.ช. 2) มีการระบุรายละเอียดโครงการ และระบุห้องที่จะซื้อขาย หากเป็นคอนโดที่เปิดขายล่วงหน้าหรืออยู่ระหว่างการก่อสร้าง จะมีระยะเวลาการโอนที่นานขึ้นถึง 12-24 เดือน หรือประมาณ 1-2 ปี แต่หากเป็นคอนโดที่สร้างเสร็จแล้ว หรือคอนโดมือสองก็มักจะให้ระยะเวลา 1-3 เดือน  เช่นเดียวกับบ้านและที่ดิน

การทำสัญญาจะซื้อจะขายจึงเป็นสัญญาที่ยังไม่มอบกรรมสิทธิ์ให้กับผู้ซื้อ แต่มีเจตนาที่จะซื้อขายระหว่างกัน โดยสามารถตกลงสัญญาจะซื้อจะขายกันเองได้ แม้ตกลงด้วยปากเปล่าและโอนเงินมัดจำให้กันโดยไม่ทำสัญญา ตามกฎหมายถือว่าเป็นการจะซื้อจะขายแล้วนั่นเอง

• สัญญาจะซื้อจะขาย และ สัญญาซื้อขาย ต่างกันไหม ?

หนึ่งในเรื่องสำคัญที่ผู้ซื้อคอนโดต้องคำนึงไว้ คือ “สัญญาจะซื้อจะขาย” และ “สัญญาซื้อขาย” แตกต่างกัน โดยสัญญาจะซื้อจะขายมีผลทางกฎหมายแม้ตกลงด้วยปากเปล่า ซึ่งเป็นสัญญาที่เกิดขึ้นก่อนสัญญาซื้อขาย และไม่จำเป็นที่จะต้องทำสัญญา เพราะไม่มีข้อกฎหมายใดกำหนด เพียงแต่เป็นความสมัครใจระหว่างผู้จะซื้อและผู้จะขาย (อ่านเพิ่มเติม) 

การบอกเลิกสัญญา

เมื่อได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายไปแล้ว หากเราต้องการบอกเลิกสัญญาสามารถทำได้ โดยการบอกเลิกสัญญาสามารถแบ่งออกเป็น 2 กรณี ดังนี้

1. ความต้องการบอกเลิกสัญญาของคู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง

สำหรับกรณีนี้ คือ ความต้องการบอกเลิกสัญญาของคู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่ง โดยที่ไม่ได้ทำผิดสัญญาแต่อย่างใด เช่น เมื่อผู้จะซื้อเลือกที่จะไม่ซื้อห้องคอนโด เป็นต้น โดยฝ่ายที่ต้องการบอกเลิกสัญญาต้องแจ้งความประสงค์ให้อีกฝ่ายรับทราบ ทั้งนี้คู่สัญญาอีกฝ่ายมีสิทธิที่จะตกลงเลิกสัญญาหรือปฏิเสธก็ได้ ซึ่งหากตกลงเลิกสัญญาแล้ว ทั้งสองฝ่ายจึงกลับคืนสู่สถานะเดิมเหมือนไม่ได้มีการทำสัญญากันมาก่อน ทำให้ข้อบังคับในสัญญาไม่เป็นผลอีกต่อไป

2. คู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งผิดสัญญา

เมื่อเกิดการผิดสัญญา คู่สัญญาอีกฝ่ายสามารถบอกเลิกสัญญาได้โดยชอบทันที พร้อมเรียกร้องค่าเสียหายจากฝ่ายที่ทำผิดสัญญาได้ ในกรณีนี้ ผู้จะขายสามารถริบเงินค่ามัดจำจากผู้จะซื้อ หากผู้จะซื้อทำผิดสัญญา เช่น ไม่มารับโอนกรรมสิทธิ์ในวันที่นัดหมาย เป็นต้น หากผู้จะขายเป็นฝ่ายผิดสัญญา ผู้จะซื้อสามารถเรียกคืนเงินมันจำเต็มจำนวน พร้อมดอกเบี้ยค่าปรับ

ทำอย่างไรเมื่อทำผิดสัญญาจะซื้อจะขายคอนโด

ในการซื้อขายคอนโดหรืออสังหาริมทรัพย์ การทำผิดสัญญาซื้อขายไม่ได้ถือเป็นการฉ้อโกง แต่เป็น การผิดสัญญาทางแพ่ง เมื่อมีการทำสัญญากันแล้ว ไม่ว่าจะเป็นการร่างหนังสือสัญญา หรือสัญญาปากเปล่า ก็ถือว่ามีผลทางกฎหมาย เป็นสัญญาที่ใช้ฟ้องร้องกันได้ในภายหลังทั้งสิ้น

โดย ลักษณะการกระทำที่เข้าข่ายผิดสัญญาซื้อขายที่พบบ่อย ได้แก่ 

1. การไม่ทำการโอนกรรมสิทธิ์ในเวลาที่กำหนด – หากผู้จะซื้อไม่มาเซ็นรับโอนในวันที่ตกลงไว้ หรือหากผู้จะขายไม่ดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ ล้วนถือเป็นการผิดสัญญาซื้อขาย

2. เงินไม่ตรงตามสัญญา – มีการปรับเปลี่ยนราคาอสังหาฯ หลังจากที่ตกลงสัญญาจะซื้อจะขายโดยไม่แจ้งให้ทราบหรือมีหลักฐานชัดเจน ถือเป็นการผิดสัญญา

3. ทรัพย์สินไม่ครบหรือไม่ตรงตามที่ตกลงกันไว้ – เช่น ขนาดห้องคอนโดที่ได้รับมอบไม่ตรงกับที่ระบุในแบบก่อสร้าง รูปแบบห้องหรือพื้นที่ส่วนกลางไม่ตรงกับสัญญาจะซื้อจะขาย หรือได้รับห้องพักหรือพื้นที่ส่วนกลางไม่ตรงกับโฆษณา

เมื่อเกิดการทำผิดสัญญา ทั้งสองฝ่ายสามารถทำการไกล่เกลี่ย หาสาเหตุที่ทำให้เกิดเหตุการณ์ดังกล่าว ต้องมีการชดใช้หรือแก้ไขอย่างไร พร้อมทำข้อตกลงกันใหม่อีกครั้งได้ แต่หากไม่สามารถหาทางออกที่คู่สัญญาสองฝ่ายยินยอม สามารถฟ้องร้องบังคับคดีได้เช่นกัน ซึ่งอาจเป็นกระบวนการที่ใช้เวลานาน และมีค่าใช้จ่ายสูง โดย ในกรณีของสัญญาจะซื้อจะขาย หากผู้ขายทำผิดสัญญา ผู้ซื้อจะต้องได้รับเงินมัดจำคืนเต็มจำนวน แต่หากผู้ซื้อทำผิด ผู้ขายก็จะสามารถริบเงินมัดจำ หรือจะฟ้องร้อง เพื่อบังคับให้มีการซื้อขายเกิดขึ้นก็ได้

กล่าวได้ว่าการทำผิดสัญญาจะซื้อจะขายนั้นมีผลผูกพันทางกฎหมาย หากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งทำผิดและไม่ยินยอมชดใช้ค่าเสียหายตามที่ตกลง อาจส่งผลให้มีการฟ้องร้องขึ้นได้ในอนาคต ดังนั้น เพื่อป้องกันการฟ้องร้องหรือข้อพิพาทในอนาคต สามารถระบุข้อสัญญาการประนอมข้อพิพาทในสัญญา พร้อมขอความช่วยเหลือจาก THAC เพื่อให้การระงับข้อพิพาทยุติลงอย่างสันติและลงตัวกับทั้งสองฝ่าย

เกี่ยวกับ THAC

สถาบันอนุญาโตตุลาการ (Thailand Arbitration Center) หรือ THAC เป็นสถาบันฯ ที่ให้บริการด้านการอนุญาโตตุลาการ และการประนอมข้อพิพาทในระดับสากล ดำเนินการตั้งแต่ พ.ศ. 2558 โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อสนับสนุนและส่งเสริมระบบอนุญาโตตุลาการระหว่างประเทศ และให้บริการด้านอนุญาโตตุลาการที่มีความเป็นอิสระและมีมาตรฐานสากล ด้วยประสบการณ์และความชำนาญทางวิชาชีพ จึงทำให้มั่นใจได้ว่าผู้มาใช้บริการจะได้รับบริการที่ถูกต้องรวดเร็ว อีกทั้ง THAC ตั้งอยู่ใจกลางเมือง ช่วยให้สะดวกสบายในการเดินทาง และมีอัตราค่าบริการที่ต่ำกว่า ช่วยให้ประหยัดทั้งเวลาและค่าใช้จ่าย

สนใจติดต่อ THAC ได้ทาง

อีเมล: [email protected]โทร.: +66(0)2018 1615